Markanvisningsprocessen – ett halvt steg mot ökad tydlighet? Lätt

ett nyhetsbrev från
mannheimer swartling
med inriktning på
fastigheter & entreprenad
oktober/november 2015
Fasta affärer
Markanvisningsprocessen
– ett halvt steg mot ökad tydlighet?
sidan 4
Lätt att göra fel vid uppsägning
sidan 8
Om att testa gränser i
fastighetsbranschen
I det offentliga samtalet är frustrationen ofta
­tydlig. Varför byggs det inte mer? Varför stiger
­bokostnaderna? Varför lyckas vi inte skapa bättre
balans mellan utbud och efterfrågan?
Från många håll förs fram förslag på lösningar, ofta kloka och fullt
tänkbara förslag, som syftar till enklare regler, tydligare praxis,
snabbare processer, etc. Så sent som den 1 oktober 2015 presenterade
regeringen ett nytt sådant förslag, denna gång i syfte att ändra
­instansordningen och korta överklagandeprocessen i detaljplane­
ärenden. Men efter att ha följt frågorna under ett antal år kan jag
konstatera att hittills har de flesta förslag till större lagändringar
som förts fram inom fastighetsrättens område till slut resulterat i
relativt urvattnade och ofta tandlösa lagändringar. Av de förslag
som tröskas genom lagstiftningsprocessen blir inte mycket kvar,
­efter att starka intressen bevakat sina hjärtefrågor (offentliga aktörer
likaväl som privata).
Hur ska man då kunna komma framåt och hantera branschens
­utmaningar? För den som inte vill avvakta lagändringar eller en
­a llmänt enklare tillvaro kan ett alternativ vara att undersöka om och
i så fall hur man kan ”testa” vissa upplevda gränser.
Den som vill testa gränser inom fastighetsbranschen kan välja olika
metoder.
1. Medverka i en testarena. För fastighetsbranschen kan en testarena
till exempel vara ett projektområde där myndighetsregleringen
medvetet har anpassats till att möjliggöra för parterna att utmana
gällande praxis, normer, etc. Sådana förutsättningar kan skapas
genom en öppet hållen detaljplanering och/eller genom fler­
dimensionella kriterier vid markanvisning (dvs inte bara högsta
2
ansvarig utgivare
advokat jesper prytz
031-355 16 72, [email protected]
redaktion
advokat tomas johansson
advokat hillevi börjesson
assistent susanna johansson
kontaktpersoner
advokat klas wennström
08-595 064 15, [email protected]
advokat jesper prytz
031-355 16 72, [email protected]
advokat johan granehult
040-698 58 22, [email protected]
foto
Joachim Lundgren, Andreas Lind, iStockphoto
nyhetsbrevet utges
i informationssyfte
och är inte att betrakta
som juridisk rådgivning.
nyhetsbrevet får citeras
med angivande av källa.
pris som avgör). Exempel: Frihamnen i Göteborg, där kommu­
nen och branschens aktörer arbetar med utvecklingen av test­
arenan tillsammans.
2. Möjliggör för myndigheter att agera proaktivt istället för reak­
tivt. Detta arbetssätt kan verka självklart i många sammanhang
men för flera viktiga aktörer inom samhällsbyggnadssektorn kan
det upplevas som att man då hamnar på ”fel sida” i processerna.
”Vi och dom”-tänket behöver tonas ned om det proaktiva arbets­
sättet ska få genomslag i stadsutvecklingsprojekt. En svårighet
kan upplevas ligga i att upprätthålla kraven på oväldig myndig­
hetsutövning om en myndighet ska verka mer proaktivt. De
många goda exemplen talar dock för att det är möjligt, om viljan
finns och vanan uppstår. Nyligen omtalat exempel (Fastighetsnytt,
Göran Cars): Länsstyrelsen i Norrbotten.
3. Använd nya regler direkt. När ändringar sker i lag och praxis
märks ofta en eftersläpning och försiktighet (ibland förståeligt) i
tillämpningen. Det borde dock lika gärna kunna vara tvärtom;
betydelsefulla regeländringar bör tillämpas i största möjliga
mån. Exempel: de nya bullerreglerna för bostäder.
4. Skapa miljöer där branschens aktörer kan ha fokus på att utveck­
la branschen långsiktigt, gärna över disciplinerna. FoU inom
fastighetsbranschen kommer innebära att många etablerade
­normer omprövas. Exempel: Branschsamverkan i öppna och ut­
vecklingsinriktade universitets- och högskolemiljöer, såsom
KTH och Chalmers.
5. Andra sidan av att testa gränser är att man kan behöva försvara
systemets goda sidor. Om vissa regler på fastighetsområdet upp­
levs ge bra möjligheter och därför blir populära behöver inte
detta omedelbart vara ett bevis för att reglerna ”överutnyttjas”.
Om den totala regelbördan ska kunna minska över tiden för
­fastighetsbranschen gäller det att undvika omotiverade regel­
försämringar. Ett exempel kan vara den pågående översynen av
fastighetsbranschens beskattning. Det vore orimligt att fokusera
enbart på sådant som skattefria aktieförsäljningar och bortse från
helhetsbilden av vilken skatt och moms som branschen betalar
totalt sett, i flera fall genom branschspecifika skatter som fastig­
hetsskatt och stämpelskatt.
6. Se över hur gamla regler och normer tillämpas. Det kanske inte
är regeln som behöver ändras, ofta kan det räcka med en ny
­tillämpning. Uttolkningen av en allmänt formulerad regel kan
och bör variera över tid. Annars skulle syftet med allmänt hållna
regler delvis förfelas. Detta är en uppgift för branschens jurister
att bevaka.
Dessa sex exempel på hur gränser kan prövas och omdefinieras
­behöver inte invänta en statlig utredning, ett rättsligt avgörande i
högsta instans, eller en lagändring. Och givetvis finns det många fler
sätt att förnya, effektivisera och utveckla branschen. Personligen
tror jag fastighetsbranschen behöver fler testarenor och omtag i
invanda tankesätt, oavsett vilka lagänd­
­
ringar vi så småningom får. För att hantera
dagens utmaningar gäller det att klokt
hantera gällande regler och normer.
jesper prytz
ordförande fastighetsgruppen
[email protected]
3
Markanvisningsprocessen – ett
halvt steg mot ökad tydlighet?
Planmonopolet och kommunernas marktillgångar
utgör viktiga verktyg för att styra den lokala samhällsutvecklingen. Den kommunala marken kan
också i många fall vara av stor betydelse för att
ge byggherrar och fastighetsbolag möjlighet att
­expandera eller etablera sig på nya marknader.
Även om det sedan den 1 januari 2015 har införts ett krav på kom­
munerna att anta riktlinjer för markanvisning, saknas närmare väg­
ledning om hur markanvisningsprocessen ska gå till i praktiken.
Bristen på riktlinjer gör att processen ser väsentligt annorlunda ut i
olika kommuner. I Stockholm är huvudregeln att markanvisning
sker genom direktanvisning på förslag från byggherren, samtidigt
som Göteborg och Malmö främst använder sig av anbudsförfaran­
den. I vissa fall kan processen även variera beroende på vilka kom­
muntjänstemän som deltar i arbetet. Vanligast förekommande är att
kommunerna använder sig av någon variant av direktanvisning,
­anbudsförfarande eller markanvisningstävling.
4
Med direktanvisning avses att kommunen anvisar mark direkt till
en byggherre utan att ta in andra exploateringsförslag. I många fall
är det byggherren som själv kontaktar kommunen med en idé och
får projektet beviljat. Direktanvisning skiljer sig markant mot
anbudsförfaranden och markanvisningstävlingar, där kommunen
­
istället bjuder in flera exploatörer att lämna anbud eller komma med
förslag. Den främsta skillnaden mellan anbudsförfarande och mark­
anvisningstävlingen är att exploatörerna vid ett anbudsförfarande i
första hand konkurrerar genom erbjudet pris för marken, medan
markanvisningstävlingen ger större utrymme för exploatörerna att
konkurrera med projektidéer och utformning. Markanvisnings­
tävlingar ställer i regel också högre krav på ett mer omfattande
arkitekt­material redan i den inledande fasen.
När kommunen har accepterat ett förslag till direktanvisning, alter­
nativt har utsett en vinnare i markanvisningstävling eller anbuds­
förfarande, tecknas ett markanvisningsavtal. Detta dokument kan
snarast jämföras med en avsiktsförklaring som ger exploatören
­ensamrätt att under en viss period förhandla med kommunen om
rätten att köpa den avsedda fastigheten. Ett markanvisningsavtal
medför inte någon skyldighet för varken kommunen eller exploatö­
ren att genomföra markförvärvet. Avsikten är istället att ge exploa­
tören tillräcklig trygghet för att våga investera i utredningar m.m.
Den tryggheten blir särskilt viktig då exploatören ofta förväntas ta
en aktiv roll i den detaljplaneprocess som inleds parallellt med att
markanvisningsavtalet tecknas.
Det är först när detaljplanen antas som förutsättningarna för
­exploateringen står klara och parterna träffar ett juridiskt bindande
köpekontrakt, nästan alltid tillsammans med ett avtal om
plangenomförande.
Det är positivt att lagstiftaren vill öka tydligheten kring markanvis­
ningar. Det kan emellertid konstateras att det fortfarande är många
kommuner som ännu inte har antagit någon markanvisningspolicy,
och att det saknas sanktioner för att tvinga fram en sådan process.
Även i de fall där markanvisningspolicy antagits brottas exploatö­
rerna ofta med frågan om bristande transparens. Formuleringarna i
markanvisningspolicyn är ofta svepande och det är inte sällan oklart
på vilka grunder kommunen väljer att tilldela någon den aktuella
marken. Politiska motiv kan emellanåt också påverka markanvis­
ningsprocessen på ett för exploatören oförutsebart sätt.
Det är positivt att lagstiftaren vill öka tydligheten
kring markanvisningar. Det kan emellertid
­konstateras att det fortfarande är många
­kommuner som ännu inte har antagit någon
­markanvisningspolicy, och att det saknas
­sanktioner för att tvinga fram en sådan process.
En större öppenhet i processen skulle kunna öka möjligheten att
matcha relevanta intressenter med de krav som uppställs i det
­enskilda projektet. Tills vidare får regeländringarna betraktas som
ett steg i rätt riktning, med fortsatt utrymme för ytterligare
klargöranden.
Även om det i vissa fall är svårt att få besked om vilka parametrar
kommunen verkligen tillmäter betydelse är det viktigt att exploatö­
rerna är lyhörda för de signaler som kan komma från kommunalt
håll. Därtill bör exploatören redan i anbudsskedet skapa sig kunskap
om eventuella kommunala policies för exploateringsavtal för att
­beräkna hur stora kostnaderna för genomförandet av projektet kan
tänkas bli. Av samma anledning är det centralt att den exploatör
som får mark anvisad så snart som möjligt söker inleda en dialog
med kommunen om vilka krav på åtgärder som kommunen avser
uppställa för plangenomförandet, hur stora kostnaderna för dessa
kan tänkas bli samt hur kostnaderna ska fördelas mellan exploatören
och övriga parter. Den exploatör som inte beaktar kostnaderna för
plangenomförandet redan i ett tidigt skede riskerar att i onödan
­investera tid och pengar i ett projekt som senare visar sig omöjligt
att genomföra.
jonas larson
[email protected]
simon carlsson
[email protected]
Utökade krav på fastighets­
ägares ansvar för föroreningar
från verksamheter?
Den senaste tiden tycker vi oss märka att fler krav
på undersökning av förorening i fastigheter riktas
mot fastighetsägare, och inte mot de verksamhetsutövare som har bedrivit den verksamhet som gett
upphov till föroreningarna. Det rättsliga stödet för
sådana krav är tveksamt och det kan därför finnas
anledning att invända mot dem, i vart fall så länge
en tidigare verksamhetsutövare kan identifieras.
Avsikten med dessa förelägganden om undersökningar tycks vara
att utreda och minimera skada och framtida olägenhet, snarare än
att åtgärda föroreningarna. De rör till exempel utförande av vissa
undersökningar och uppföljande kontroller av inomhusluft. Juridiskt
sett kan därför sägas att dessa krav har en annan utgångspunkt än de
traditionella förelägganden om utredningar och/eller reparativa åt­
gärder av förorenade områden som i första hand riktas till tidigare
verksamhetsutövare för en förorenande verksamhet.
Vilka konsekvenser utförandet av sådana undersökningar och kon­
troller kan få för en fastighetsägare är svåra att överblicka. Förutom
kostnader för att vidta efterfrågade undersökningar kan det inte ute­
slutas att även kostnader för åtgärder i byggnaderna och förluster
kopplade till en kommersiell uthyrningsverksamhet uppstår till
följd av att undersökningar utförs och att förorening eller annan
­olägenhet då upptäcks. Om man som fastighetsägare föreläggs av
­myndigheterna att utföra undersökningar kopplade till föroreningar
i sin fastighet, rekommenderar vi därför att denne först försöker
­bilda sig en helhetsbild av det som efterfrågas och vilka följder det kan
få framöver. Först därefter bör man bestämma sin handlingsplan.
caroline perlström
[email protected]
5
Missbruk av hyresdeponering
inte grund för förverkande
konstaterade att varken lag, förarbeten eller någon utvecklad rätts­
praxis ger stöd för att missbruk av depositionsrätten kan medföra att
hyresrätten är förverkad. Missbruk av dispositionsrätten kan därför
inte medföra att parets hyresrätt ska förverkas. Enligt hovrätten
­v ilar uttalandena av nämnda författare på oklar grund.
Hovrätten över Skåne och Blekinge har i en n
­ yligen
meddelad dom slagit fast att missbruk av rätten att
deponera hyra inte medför att hyresrätten är förverkad. Enligt hovrätten ger varken förarbeten,
lagen eller rättspraxis något stöd för att missbruk
utgör en förverkandegrund.
Hovrätten anför vidare att en hyresvärd fortfarande har skydd mot
missbruk av depositionsrätten eftersom hyresgästen ska ställa pant
eller borgen i samband med deponering. Denna säkerhet ska täcka
hyresvärdens kostnader för att få ut det deponerade beloppet. En
hyresvärd har också möjlighet att säga upp hyresavtalet, med iakt­
tagande av uppsägningstid, för att hyresgästen har åsidosatt sina
förpliktelser i så hög grad att hyresavtal skäligen inte bör förlängas,
dvs. att missbruket är en besittningsskyddsbrytande grund.
Bakgrunden till domen är att ett nyinflyttat par klagade på störande
buller och lukt från en närliggande restaurang. Paret började i enlig­
het med hyreslagens bestämmelser deponera delar av hyran till läns­
styrelsen eftersom de ansåg att bullret och lukten utgjorde ett hinder
och men i deras hyresrätt. Trots att miljöförvaltningen och andra
myndigheter slog fast att det inte förekom buller och lukt i sådan
utsträckning att rätt till hyresnedsättning förelåg fortsatte paret att
deponera hyra. Hyresvärden väckte talan och gjorde gällande att
paret missbrukat depositionsrätten och att hyresrätten därmed var
förverkad och att paret skulle avhysas.
Tingsrätten gick på hyresvärdens linje och hyresrätten förverkades
på grund av att hyran fick anses obetald eftersom paret, trots att rätt
till deponering inte förelåg, hade deponerat hyra.
Enligt hyreslagen får inte en hyresvärd förverka en hyresrätt på
grund av att hyran är obetald om hyresgästen har deponerat den
obetalda hyran hos länsstyrelsen. Missbruk av depositionsrätten
­eller att använda deponering som en stridsåtgärd har i den svenska
hyresrättsliga litteraturen, däribland författarna Beckman, Bengtsson,
Holmqvist, Järtelius, Larsson, Lejman och Walin emellertid ansetts
utgöra en förverkandegrund.
Hyresgästerna överklagande tingsrättens dom och hovrätten
­beviljade prövningstillstånd i frågan om förverkande. Hovrätten
6
I och med domen frångår hovrätten en tillämpning
av deponering av hyra som länge har ansetts vara
standard i branschen.
I och med domen frångår hovrätten en tillämpning av deponering av
hyra som länge har ansetts vara standard i branschen, nämligen att
missbruk av depositionsrätten kan medföra hyresrättsliga risker.
Hovrätten kommenterar inte missbruk i lokalhyresförhållanden,
där det ofta är fråga om hyresavtal med längre fast löptid och upp­
sägningstid samt där uteblivna hyresbetalningar lättare riskerar att
innebära likviditetsproblem för mindre hyresvärdar. Mot bakgrund
av att det i all väsentlighet är samma regelverk som tillämpas i lokal­
hyresförhållande är det dock rimligt att tro att hovrätten hade kom­
mit till samma slutsats vid missbruk av en lokalhyresgäst.
Hyresvärden har inte överklagat domen till Högsta domstolen.
Hyresgästen har överklagat domen i övriga delar än den rättsfråga
som prövades av hovrätten.
henrik willborg
[email protected]
byggentreprenaden eller åtminstone har utövat ett bestämmande
­inflytande på projekteringen.
Huvudprincipen i mål om ingripande enligt LOU är att den som
gör gällande att en upphandling är felaktig på ett klart sätt ska ange
vilka omständigheter talan grundas på, vilket inte bedömdes ha
skett i det aktuella fallet. Kammarätten konstaterade att även om
kommunen varit delaktig i det aktuella projektet, åtminstone till
viss del, så hade kommunens motpart inte gjort sannolikt att tältet
skulle uppföras enligt några krav som kommunen ställt. Av den an­
ledningen ansågs förlängningen av hyresavtalet undantas från
LOU:s upphandlingsregler. Kammarrättens dom har överklagats
och det är i skrivande stund inte avgjort om Högsta förvaltnings­
domstolen beviljar prövningstillstånd.
Var går gränsen m
­ ellan
­upphandlingspliktiga
­bygg­entreprenader och
­lokalhyresavtal?
Frågan om ett lokalhyresavtal ska bedömas som
ett upphandlingspliktigt byggentreprenad­kontrakt
har nyligen varit uppe till prövning, men det finns
ännu anledning för kommuner och m
­ yndigheter
att fundera över om ett avtal rubricerat lokal­
hyresavtal istället utgör en byggentreprenad som
ska upphandlas. I denna artikel behandlas gränsdragningen mellan upphandlingspliktiga bygg­
entreprenader och de från upphandling undan­
tagna lokalhyresavtalen.
Den offentliga sektorn måste följa lagen om offentlig upphandling,
LOU, vid upphandling av byggentreprenader. De upphandlings­
rättsliga bestämmelserna behöver däremot inte tillämpas på lokal­
hyresavtal. Oavsett att hyresmarknaden har en viss praxis så
är gränsen mellan upphandlingspliktiga byggentreprenader och
­undantagna lokalhyresavtal i vissa fall oklar.
Kammarrätten har i ett avgörande fastslagit att en förlängning av ett
hyresavtal avseende en fotbollsplan föll under lokalhyresundantaget
(mål nr 2844-14). I rättsfallet förlängde en kommun ett befintligt
hyresavtal samtidigt som hyresvärden beslutade att investera i ett
s.k. övertryckstält för att planen även skulle kunna användas
­v intertid. Frågan uppkom om förlängningen av hyresavtalet borde
ha upphandlats enligt LOU, vilket hade varit fallet om tältet skulle
uppföras enligt krav som ställts av kommunen. Kammarrätten kon­
staterade att för detta krävs det att kommunen har specificerat
Frågan var gränsen går mellan byggentreprenader och lokalhyres­
avtal har alltså inte klarlagts i rättspraxis. Lokalhyresavtal innehåller
ofta till sin natur inslag av byggentreprenad, t.ex. hyresgästanpass­
ningar av en lokal. Men även LOU lämnar öppet åt lokalhyresmark­
nadens parter att bedöma om ett sådant avtal är upphandlings­
pliktigt eller inte.
Om en myndighet låter ett byggföretag uppföra en byggnad enligt
myndighetens anvisningar som myndigheten senare ska hyra så
handlar det i regel om en upphandlingspliktig byggentreprenad.
Men även om avtalet innehåller för lokaler typiska särdrag, t.ex. att
hyresvärdens kostnader för att uppföra en nyproducerad lokal ska
finansieras över tiden genom hyresintäkter, så kan det komma att
bedömas som en upphandlingspliktig byggentreprenad. Hur avtalet
rubriceras är irrelevant eftersom det är det huvudsakliga och verk­
liga syftet som avgör om de upphandlingsrättsliga bestämmelserna
är tillämpliga när ett avtal innehåller både inslag av byggentrepre­
nad och lokalhyra.
Frågan var gränsen går mellan byggentreprenader
och lokalhyresavtal har alltså inte klarlagts i
rättspraxis.
Av central betydelse om hyresavtalet ska bedömas vara upphand­
lingspliktigt är om den aktuella om- eller tillbyggnaden har utförts
enligt krav som en offentlig hyresgäst har ställt. Det är däremot
oklart vilken typ av riktlinjer eller anvisningar som en myndighet
ska ha lämnat för att avtalet ska anses vara upphandlingspliktigt.
Det blir därför en fråga för parterna att bestämma var gränsen går
såväl vid ingåendet som vid förlängningen av ett hyresavtal. Att
­lokalhyresundantaget är tillämpligt i det enskilda fallet måste även
kunna bevisas vid en eventuell prövning i domstol. Eftersom lokal­
hyresundantaget inte är anpassat till praxis på lokalhyresmarknaden
så finns det risk att en domstol kommer fram till en annorlunda slut­
sats än den parterna enats om. Lokalhyresundantaget behöver där­
för ses över och om det ska vara kvar bör undantaget vara anpassat
till de villkor som råder på lokalhyresmarknaden.
sara darlin
[email protected]
7
Lätt att göra fel vid
­uppsägning
De allra flesta företag hyr lokaler i sin verksamhet och kommer någon gång att lämna en lokal för
en annan, antingen för att hyresvärden säger upp
hyresavtalet eller för att hyresgästen själv ö
­ nskar
flytta. I båda situationer och för båda parter är det
viktigt att beakta hyreslagens tvingande regler
avseende uppsägningar och möjligheter till uppskov med avflyttning för att undvika kostsamma
fallgropar.
De svenska lagreglerna gällande lokalhyresrätt är omfattande och
fyller inte bara ut parternas avtal i den mån inget regleras, utan är
också i många fall tvingande. Tvingande regler finns bland annat
rörande uppsägningar. Förutom de formkrav som finns för uppsäg­
ningen som sådan sätter en uppsägning ett flertal rättigheter och
skyldigheter i spel, för såväl hyresgäst som hyresvärd.
Vill någon av parterna att hyresgästen ska lämna lokalen vid hyres­
tidens utgång kan parten helt enkelt säga upp hyresavtalet, en s.k.
uppsägning för avflyttning. Men parterna kan även göra en uppsägning för villkorsändring. Det senare innebär att någon av, eller båda,
parterna anser att en förutsättning för ett fortsatt hyresförhållande
är att villkoren för avtalet ändras.
En lokalhyresgäst har aldrig rätt att fortsätta hyra lokalen efter
hyrestidens utgång mot hyresvärdens vilja. Däremot kan lokal­
8
hyresgästen ha rätt till skadestånd i vissa fall, om hyresvärden begär
villkor som inte är marknadsmässiga eller vägrar förlängning av skäl
som inte är upptagna i lag. Skadeståndet, om det utfaller, uppgår
enligt lag till minst en årshyra. Detta s.k. indirekta besittnings­
skydd (rätt till skadestånd) kan endast avtalas bort i vissa fall och då
oftast under en begränsad tid.
Vid uppsägning för villkorsändring är det av naturliga skäl inte
ovanligt att parterna är oense om vilka nya villkor som ska gälla.
Därför finns det en rätt för endera av parterna att, inom två månader
från uppsägningen, hänskjuta ”tvisten” till hyresnämnden för med­
ling. Hyresgästen, men inte hyresvärden, har denna rätt även vid
hyresvärdens uppsägning för avflytt om hyresgästen t.ex. anser sig ha
rätt till skadestånd. Begärs inte medling inom den angivna tiden
faller hyresgästens eventuella rätt till skadestånd automatiskt.
En hyresgäst som hänskjutit tvisten på detta sätt kan återkalla sin
ansökan om medling när som helst innan hyrestidens utgång.
Följden av återkallelsen blir att hyresgästens uppsägning är utan
­verkan. Har då hyresvärden inte sagt upp hyresavtalet för egen del
fortlöper avtalet, antingen genom avtalad förlängningsperiod eller
tillsvidare enligt lag. Man kan därför säga att hyresgästen i dessa fall
ensidigt förfogar över om avtalet ska upphöra eller inte. Detta inne­
bär att hyresvärden i dessa fall inte har praktisk möjlighet att hyra ut
lokalen till ny hyresgäst förrän villkorsförhandlingen är slutligt
avgjord.
Medlingen i hyresnämnden kan dra ut på tiden. Om datumet för
avflyttning närmar sig kan det innebära stor olägenhet för en hyres­
gäst att med kort varsel behöva flytta ifall parterna inte kommer
överens och hyresförhållandet avslutas (även om hyresgästen då kan
ha rätt till skadestånd). Likaså kan det vara besvärligt för en hyres­
värd att inte få tid att hitta en ny hyresgäst. Hyresgästen eller hyres­
värden kan, och oavsett om medling inletts, begära att hyresnämn­
den medger uppskov med avflyttningen, dvs. i praktiken förlänger
hyresavtalet med en viss tid mot den ena partens vilja. Uppskov kan
begäras när någon av parterna har sagt upp avtalet för villkors­
ändring eller när hyresvärden har sagt upp avtalet för upphörande.
En begäran om uppskov måste ges in innan hyrestiden löper ut.
Uppskovsperioden ska vara ”skälig”, men aldrig längre än två år från
hyrestidens utgång. Hur lång tid ett skäligt uppskov är beror på om­
ständigheterna i det enskilda fallet. Om det är fråga om uppsägning
för villkorsändring är parterna inställda på att hyresförhållandet ska
fortsätta och lagstiftaren anser att det inte kan begäras att de ska
planera för avflytt innan det står klart att de inte kommer överens.
Om förhandlingen utmynnar i att parterna inte enas behöver hyres­
gästen få tid att hitta nya lokaler eller lägga ner sin verksamhet. I det
senare fallet ska det beaktas att hyresgästen kan behöva ta hänsyn
till lagstadgade tider för t.ex. uppsägning av anställda. Om hyres­
värden däremot har sagt upp avtalet till upphörande kan hyresgästen
inte räkna med att hyresförhållandet ska bestå och det kan därför
heller normalt inte anses skäligt mot hyresvärden att hyresgästen
beviljas någon längre anståndsperiod, om någon alls. Sammantaget
ska det finnas ett sakligt skäl för uppskovet och tiden ska anpassas
efter behovet. Det ska också beaktas att uppskovet kan innebära
skada för hyresvärden eller tredje man om rivning eller ombyggnad
är nära förestående.
Det ska noteras att bestämmelserna om uppskov är en del av hyres­
gästens indirekta besittningsskydd, så om hyresgästen har avstått
från detta har denne heller ingen möjlighet att begära uppskov.
anna bryngelsson
[email protected]
cecilia relfsson
[email protected]
Vilken skada ersätts?
− ett nytt case för
transaktions­vana icke-jurister
I aktieöverlåtelseavtal föreskrivs ofta att köparen
vid fall av garantibrist har rätt till ersättning för
­direkt förlust. Någon fullständig skadeersättning
är således i normalfallet inte aktuell. Men vad
innebär denna begränsning till ”direkt förlust” i
praktiken? Och hur skiljer sig rätten till ersättning vid garantibrister från ersättning vid andra
avtalsbrott?
Exempel: Efter en köpares förvärv av en handelsfastighet framkom­
mer att en av hyresgästerna, en gymkedja, inte kan bedriva sin verk­
samhet som normalt p.g.a. brister i ventilationssystemet. Gymkedjan
förlorar intäkter p.g.a. nämnda brister och köparen nödgas vidta åt­
gärder för att systemet ska uppnå erforderlig kapacitet. Som en till­
fällig lösning hyr köparen in portabla ventilationssystem. Parterna
är överens om att angiven brist utgör en brist i en funktionsgaranti
enligt aktieöverlåtelseavtalet samt att avtalsbestämmelser om rekla­
mation och trösklar m.m. har uppfyllts och att köparen därmed har
rätt till ersättning för skada (vilket enligt avtalets definition omfat­
tar ersättning för direkt förlust som faktiskt drabbat köparen eller
bolaget, inklusive hyresbortfall för bolaget).
vilka förluster ersätts?
I detta fall definieras inte i aktieöverlåtelseavtalet vad som utgör
­sådan direkt förlust som köparen har rätt till ersättning för. Genom
avtalstolkning, varvid vissa analogier till köplagens klassificering av
direkt respektive indirekt förlust får göras, konstateras dock att
­köparen har rätt till ersättning för förluster i form av kostnader för
(i) undersökning av ventilationssystemet för utredning av bristernas
utbredning, (ii) ombyggnad av ventilationssystemet, samt (iii) in­
hyrning av portabla ventilationssystem. Köparen har också rätt till
ersättning om gymkedjan kräver nedsättning av hyran, men det är
inte utan djupare utredning klart om rätt till ersättning föreligger
för det fall bolaget blir skyldigt att ersätta gymkedjan för skada. Det
senare får avgöras utifrån en bedömning, med köplagen som väg­
ledning, av om förlusten är direkt eller indirekt, varvid hänsyn tas
till bl.a. om förlusten varit svår att förutse.
Frågan kan också ställas om det faktum att köp­
lagen och annan tillämplig lag avtalas bort innebär
att även allmänna rättsprinciper avtalas bort.
vad gäller vid annat avtalsbrott?
Vad gäller andra avtalsbrott än garantibrister saknas i aktieöver­
låtelseavtal inte sällan reglering avseende såväl ersättningsgilla
­skador som reklamationsfrister, trösklar, skadebegränsningar och
preskription m.m. Vad som då gäller mellan parterna får fastställas
9
genom avtalstolkning och avtalsutfyllnad varvid köplagen ofta får
tjäna som vägledning även om den avtalats bort. Samtidigt framgår
inte klart vilken rätt till ersättning som följer av köplagen och dess
påföljder är inte alltid enkelt applicerbara vid aktieöverlåtelser.
Frågan kan också ställas om det faktum att köplagen och annan til�­
lämplig lag avtalas bort innebär att även allmänna rättsprinciper
avtalas bort (särskilt i de fall då enskilda sådana principer, ex.
­köparens skyldighet att begränsa sin skada, skrivits in i avtalet), och
om förutsättningarna för ersättning för skada då är helt oreglerad
mellan parterna.
Sammanfattningsvis råder i avtalsförhållanden inte sällan en viss
oklarhet rörande vilken skada och förlust som faktiskt ska ersättas,
och vilka begränsningar som gäller, vid olika typer av avtalsbrott.
Inte minst vid lite mer komplexa affärer kan det därför vara värt
att under avtalsförhandlingarna uppehålla sig något vid avtalets
­regleringar härom.
hillevi börjesson
[email protected]
linnéa kallhed
[email protected]
Är ändrade regler att vänta
för fastighetspaketeringar
och stämpelskatt vid förvärv
­genom fastighetsbildnings­
åtgärder?
I Fasta Affärer April 2015 aviserades att fastighetspaketering av skatteskäl kan komma att ses över.
Den 11 juni 2015 publicerades ett kommittédirektiv, Vissa frågor inom fastighets- och stämpel­
skatteområdet, Dir. 2015:62. Av direktivet framgår att en utredning ska få i uppdrag att kartlägga
beskattningen inom fastighetsbranschen och då
se över vissa skattefrågor, däribland fastighets­
paketering och fastighetsbildningsåtgärder drivna
av skatteskäl. En särskild utredare har nu utsetts
för utredningen som ska slutredovisas senast den 31
mars 2017. Nedan följer en kort summering av utredningens uppdrag såsom det framgår i direktivet.
fastighetspaketering
I syfte att säkerställa att skatteregler inte särskilt gynnar en viss
bransch ska utredaren kartlägga och analysera den sammantagna
skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen. Utredaren
ska särskilt kartlägga och analysera förekomsten av fastighetspake­
tering som ett verktyg för skatteplanering.
Utredaren ska vidare bedöma om paketering påverkar neutraliteten
i beskattningen mellan investeringar i fastigheter och investeringar
i andra tillgångsslag för att bedöma om branschen kan anses vara
skattemässigt gynnad. Ett ytterligare syfte med utredningen är att
undersöka hur transparensen och informationsflödet på marknaden
kan öka.
I direktivet konstateras att det finns långtgående möjligheter till
uppskjuten beskattning när en tillgång överlåts inom en koncern.
Beskattning sker i stället när tillgången lämnar koncernen. Genom
paketering kan dock beskattningen skjutas på obestämd tid.
Paketering är möjlig för alla typer av tillgångar men får större bety­
delse för tillgångar med längre avskrivningstid, såsom exempelvis
fastigheter.
Utredaren ska föreslå författningsändringar för att motverka pake­
tering av fastigheter som ett skatteplaneringsverktyg. I direktivet
konstateras dock även att en viktig följd av fastighetspaketering är
att transaktionskostnaderna sänks, vilket bidrar till att inte låsa in
tillgångar. Paketeringsförfarandet kan även antas öka värdet på
fastigheter med beaktande av latent skatt samt utebliven stämpel­
skatt. Ett högre marknadsvärde påverkar i sin tur taxeringsvärdena
och därmed indirekt basen för fastighetsskatt, vilket indikerar att
paketering inte heller av skatteskäl endast är av ondo.
10
fastighetsbildning för undvikande
av stämpelskatt
Förvärv genom fastighetsreglering eller någon annan fastighetsbild­
ningsåtgärd är inte stämpelskattepliktiga. Vid sådana förvärv av fast
egendom utgår således ingen stämpelskatt. Inom utredarens upp­
drag ligger att analysera om förvärv genom fastighetsbildnings­
åtgärder missbrukas för att undgå stämpelskatt. Om så bedöms vara
fallet kan en tänkbar åtgärd vara att införa stämpelskatt på förvärv
Paketeringsförfarandet kan även antas öka värdet
på fastigheter med beaktande av latent skatt samt
utebliven stämpelskatt. Ett högre marknadsvärde
påverkar i sin tur taxeringsvärdena och därmed
indirekt basen för fastighetsskatt, vilket indikerar
att paketering inte heller av skatteskäl endast är
av ondo.
genom fastighetsbildning. Häremot måste dock intresset att uppnå
en ändamålsenlig fastighetsindelning vägas. Utgångspunkten är
därmed att så långt möjligt endast träffa förvärv som används i
skatte­undandragande syfte. Utredaren ska även analysera i vilken
omfattning andra förvärv som är undantagna från stämpelskatt sker
i skatteundan-dragande syfte, och hur förekomsten av dessa kan
tänkas komma att påverkas om möjligheten att göra stämpelskatte­
fria förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder inskränks.
Utredarens uppdrag omfattar även en del förfaranderegler på
stämpel­skatteområdet, såsom huruvida bestämmelserna om upp­
skov med stämpelskatt inom en koncern bör förändras för att vara
förenliga med EU-rätten.
tidsplan
Uppdraget ska redovisas senast den 31 mars 2017. Ändrad lagstift­
ning kan därmed sannolikt tidigast träda i kraft 1 januari 2018.
Fasta Affärer kommer löpande att bevaka utvecklingen.
karin attorps
[email protected]
11
Intervju med Marie Öhrström – Fastighetsägarna
Fastighetsägarna Stockholm har tagit fram ett
faktablad om tiggeri och olovliga bosättning­
ar som fick stor uppmarksamhet i såväl media
som branschen. Vi har ställt några frågor till
Marie Öhrström, chefsjurist på Fastighetsägarna
Stockholm.
Tiggeri är en känslig fråga, varför valde ni att ta fram ett faktablad om fastighetsägarens rättigheter och skyldigheter?
Eftersom vi får många frågor från medlemmarna och ville ge dem
stöd. I ett känsligt ämne som detta blir det extra viktigt med objek­
tiva fakta och upplysning om vad som gäller rent juridiskt. Många av
våra medlemmar får propåer från boende och lokalhyresgäster att
komma till rätta med nedskräpning och andra frågor som har
samband med tiggeri. Dessutom har fastighetsägaren en långt­
­
gående skyldighet att hålla tomten i vårdat skick samt att främja
säkerhet och framkomlighet. Men våra medlemmar vet inte vart de
kan ­vända sig för att få stöd och hjälp från myndigheter.
Vilket mottagande fick faktabladet?
Faktabladet har varit mycket uppskattat. Vi har också tagit fram en
informationsfilm och hållit seminarier tillsammans med polisen,
kronofogden, socialtjänsten och hjälporganisationer. Ytterligare ett
frukostseminarium är planerat till den 10 november 2015. Det är
viktigt att ha en dialog med berörda myndigheter och att de förstår
vilka praktiska problem som våra medlemmar behöver hantera i sin
verksamhet.
Anser du att dagens lagstiftning behöver ändras?
Ja, behovet med en mer ändamålsenlig reglering för avhysning vid
olovliga boplatser har identifierats av regeringen. Förmodligen
kommer det att ingå i en bredare utredning om EU-migranternas
situation. Men redan nu under hösten har en särskild utredare
­tillsatts med uppdraget att föreslå förenklingar av reglerna för av­
hysning av otillåtna bosättningar. Det är bra att regeringen snabb­
utreder hur systemet kan förbättras men det kommer ändå att ta tid
innan vi har eventuella nya regler på plats. Till dess är det viktigt att
polisen, kronofogden och de sociala myndigheterna samverkar och
bistår för att hjälpa till på bästa sätt.
Arbetar lagstiftaren idag med dessa frågor och vet vi när de i
sådana fall ska ha ett förslag färdigt?
Ja, behovet med en mer ändamålsenlig reglering för avhysning vid
olovliga boplatser har identifierats av regeringen. Förmodligen
kommer det att ingå i en bredare utredning om EU-migranternas
situation. Men ingen utredare är i dagsläget utsedd så det kommer
att ta tid innan vi har eventuella nya regler på plats. Till dess är det
viktigt att kronofogden, polisen och de sociala myndigheterna sam­
verkar och bistår för att hjälpa till på bästa sätt.
marie öhrström intervjuad av tomas johansson
12
Vill ni läsa mer? Besök gärna fastighetsagarna.se/stockholm
MSA i Tyskland
– rapport från ExpoReal
Närmare 38 000 deltagare från 74 länder t­ räffades
under årets fastighetsmässa 5 till 7 oktober i
München. Mannheimer Swartling hade representanter från såväl sina Tysklandskontor som
Stockholmskontoret på plats.
Intresset för att investera i europeiska fastigheter är högt och läget
på de olika delmarknaderna i Europa kan summeras som hett
till mycket hett. Vad avser Norden är intresset stort och det kan
­konstateras att intresset för svenska fastigheter står sig väl i den
­internationella konkurrensen. Flera deltagare talade om Norden
som ett ”safe haven” i en osäker värld men t ex Tyskland och
Österrike rapporterar samtidigt rekordartat intresse från internatio­
nella investerare. Intresset för tyska fastigheter återspeglas också i
att flera svenska aktörer har och planerar affärer i Tyskland och då
främst inom bostads- och hotellsegmenten.
Deltagarna på mässan, som är en blandning av snabba personliga
möten i montrar och nätverkande på mässområdet samt inne i
München under morgon- och kvällstid, är övervägande från Tyskland
men ca 28 procent av deltagarna uppges komma från andra länder.
I jämförelse med MIPIM är det svenska och nordiska inslagen
­småskaliga men såväl Göteborg och Stockholm fanns r­ epresenterade
med montrar där Stockholm särskilt fokuserade på den hållbara
­staden och pågående projekt i främst Norra Djurgårdsstaden.
Sammantaget är humöret på den europeiska fastighetsmarknaden
på topp och aktiviteten på marknaden förväntas stiga ytterligare
­under fjärde kvartalet detta år.
tomas johansson
[email protected]
13
Trender
Med ett team på cirka 50 jurister som ­dagligen
arbetar med fastighetstransaktioner och a­ndra
­
­fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling
norra Europas största grupp av fastighetsjurister.
Vårt dagliga arbete återspeglar därför i stora delar
trenderna i fastighetsbranschen.
Byråns medarbetare fortsätter att vara djupt involverade i en rad
spännande fastighetsutvecklingsprojekt. Detta har sedan länge gällt
Stockholm, Göteborg och Malmö men flera projekt avser nu också
regionstäder med tillväxtpotential.
En nära koppling till flera fastighetsutvecklingsprojekt är infra­
struktursatsningar som bygger på överenskommelser mellan
­landsting, kommuner och i vissa fall även fastighetsägare. Genom­
förandetiden för dessa satsningar är generellt mycket lång men
­resultaten om och när projekten realiseras kommer leda till föränd­
ringar vad gäller främst kommunikationer och i grunden förändra
attraktiviteten för de stadsdelar och regioner som berörs. En lång­
siktigt intressant utveckling som är ett resultat av att storstäderna
har växtvärk.
14
Intresset för svenska fastigheter från internationella investerare ökar
även om det fortfarande är långt till de nivåer som uppnåddes innan
finanskrisen. Svenska aktörer är alltjämt mest aktiva på marknaden
men konkurrensen har ökat och värderingarna har justerats uppåt i
motsvarande mån. Särskilt intressanta verkar handels-, samhällsoch bostadssegmenten vara även om intresset är stort också för
­kontor där utbudet upplevs som något lägre.
Den pågående utredningen om skattesituationen inom fastighets­
sektorn har ännu inte påverkat viljan att förvärva svenska fastigheter
men osäkerheten om vad som ska komma gör att diskussioner om
uppskjuten skatt och förvärvsstrukturer är mer ingående. In­
flyttningstakten i storstäderna uppväger däremot med råge den
ökade viljan från politiskt håll att genomföra och stödja bostadsbyg­
gande generellt. Intresset för såväl uppförande som förvärv av bostä­
der är fortsatt starkt och glädjande nog avser intresset även student­
bostäder. Detta ökade intresse för studentboenden kommer inte
minst från utländska aktörer.
tomas johansson
[email protected]
Fastighetsgruppens nya d
­ elägare i Öresund
Den 1 januari i år inträdde Per Åsbrink som
delägare i byråns verksamhetsgrupp Fastighet.
Placeringsorten är Malmö, men eftersom verksamhetsgrupperna spänner över alla kontor samarbetar
han löpande med kollegorna på byråns kontor såväl
inom Sverige (Stockholm, Göteborg, Malmö och
Helsingborg) som utomlands (Tyskland, Ryssland,
Kina, USA och Belgien).
– Det ligger en enorm styrka i att snabbt och enkelt kunna lyfta på
luren och ta hjälp över kontorsgränserna, säger Per som exempelvis
för ett par år sedan spenderade stor tid i Moskva med full uppback­
ning av byråns kontor på plats.
– Närvaron på andra kontor är viktig för kunskapsutbytet och inte
minst för sammanhållningen, säger han och tillägger att byråns
medarbetare allt oftare refererar till vilken verksamhetsgrupp de
tillhör före vilket kontor de arbetar på.
Per arbetar nästan uteslutande med transaktionsrelaterad juridik,
vilket inbegriper allt från rena fastighets- och aktieöverlåtelser till
längre affärsupplägg som till exempel joint ventures och långsiktiga
samarbetsavtal. Uppdragen kommer från såväl byråns löpande
­k lienter som inhemska och utländska aktörer på s.k. ad hoc-basis.
– Transaktionsjuridiken är i mångt och mycket ett hantverk där
man måste ta sig tid att förstå affären och de underliggande driv­
krafterna innan man kan ta sig an upprättandet av ett ändamålsen­
ligt avtalspaket. Inte minst för att få rätt fokus på förhandlingarna,
så att man hela tiden har klart för sig vad som är viktigt och inte bara
en skrivbordsprodukt, tillägger Per.
På senare tid har en stor del av arbetet bestått av biträde till såväl in­
hemska utvecklare som utländska investerare på vindkraft­området.
– Vinduppläggen har ofta en struktur som kräver att man extra nog­
grant säkerställer att alla avtal verkligen hänger ihop, så att man inte
riskerar att hamna i ett glapp mellan avtalen och de olika parterna.
Lägger man dessutom på ett avtal för köp av el och certifikat, ett
serviceavtal, en projektfinansiering och ett aktieägaravtal, så kan
det snabbt bli en rejäl bunt papper, säger Per.
Per föreläser också vid Lunds universitet inom specialkursen
Kommersiell avtalsrätt och masterprogrammet European Business
Law. Han håller även i olika seminarier på byrån, senast på temat
”Fastighetsreglering och paketering – transaktionsupplägg i skott­
linjen” med anledning av Kommittédirektiv (Dir. 2015:62) som ska
kartlägga och analysera den sammantagna skattemässiga situatio­
nen för företag i fastighetsbranschen.
– Vi får väl se hur den typen av transaktioner kommer påverkas
framöver, men klart står att direktivet redan nu påverkar dessa för­
handlingar, avslutar Per.
15
stockholm
moskva
göteborg
shanghai
malmö
hong kong
helsingborg
bryssel
frankfurt
new york
norrlandsgatan 21
box 1711
111 87 stockholm
telefon: +46 (0)8 595 060 00
östra hamngatan 16
box 2235
403 14 göteborg
telefon: +46 (0)31 355 16 00
södergatan 22
box 4291
203 14 malmö
telefon: +46 (0)40 698 58 00
södra storgatan 7
box 1384
251 13 helsingborg
telefon: +46 (0)42 489 22 00
bockenheimer landstrasse 51–53
60325 frankfurt am main, tyskland
telefon: +49 69 97 40 120
romanov dvor business centre
romanov per. 4
125009 moskva, ryssland
telefon: +7 495 380 32 80
unit 7, 25th floor, platinum
no. 233 taicang road, luwan district
shanghai 200020, kina
telefon: +86 21 6141 0980
suites 3313-3317, 33rd floor
jardine house, 1 connaught place
central, hongkong, kina
telefon: +852 2526 4868
it tower
avenue louise 480
1050 bryssel, belgien
telefon: +32 2 732 22 22
101 park avenue
new york ny 10178, usa
telefon: +1 212 682 05 80
berlin
mauerstrasse 83–84
10117 berlin, tyskland
telefon: +49 30 22 66 990
Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokat­
byrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med
branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk
rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med om­
fattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen.
Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighets­
branschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har
Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighets­
jurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik k­ ombination
av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat
www.mannheimerswartling.se
experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett ­t ydligt
branschfokus.
För beställning av Fasta Affärer, vänligen kontakta Susanna
Johansson, [email protected]