april 2015 Fasta affärer

ett nyhetsbrev från
mannheimer swartling
med inriktning på
fastigheter & entreprenad
april 2015
Fasta affärer
Tema: Skatt
Ökat intresse för svenska
fastighetsfonder
sidan 6
Är ändrad lagstiftning en förutsättning
för säkerställandet av fler hyresrätter?
sidan 13
Ge kommunerna fler verktyg för
att lösa bostadsförsörjningen!
Sveriges kommuner har ett ansvar för bostadsförsörjningen, och många kommuner söker nya
möjligheter att underlätta bostadsförsörjningen.
I detta nummer av Fasta Affärer belyser vi bland
annat möjligheten för kommuner att genom tomträttsavtal eller på annat sätt styra upplåtelseform
för bostäder vid planläggning och försäljning. Mer
övergripande kan frågan också ställas vad kommuner idag får, eller inte får, göra för att underlätta
bostadsförsörjningen. När kommunala visioner
förs fram för att råda bot på bostadsbristen hörs
inte sällan invändningar att förslagen strider mot
EU-rätten eller att andra legala hinder finns.
Maj 2015 ska en statlig utredning redovisa förslag som kan visa sig
vara av betydelse för att underlätta bostadsförsörjningen. Avsikten
med utredningen är bland annat att få fram förslag som möjliggör
för kommuner att mer aktivt främja bostadsförsörjningen. I direktiven talas om situationer då marknadens lönsamhetskrav eller andra
marknadsmisslyckanden försvårat att nå de bostadspolitiska målen.
Stämmer det då att EU-rätten idag utgör ett hinder mot kommunala
satsningar? Delvis ja, men EU-rätten erbjuder också vissa verktyg
som medlemsländerna kan välja att använda för att underlätta
­bostadsförsörjningen. Sverige är idag ett av mycket få länder inom
EU som inte anmält någon del av bostadsmarknaden som ett allmänt ekonomiskt intresse. Att Sverige tidigare valt att inte definiera
bostadsförsörjningen (eller del av bostadsförsörjningen) som en
2
ansvarig utgivare
advokat jesper prytz
031-355 16 72, [email protected]
redaktion
advokat tomas johansson
advokat hillevi börjesson
assistent susanna johansson
kontaktpersoner
advokat klas wennström
08-595 064 15, [email protected]
advokat jesper prytz
031-355 16 72, [email protected]
advokat johan granehult
040-698 58 22, [email protected]
foto
Joachim Lundgren
nyhetsbrevet utges
i informationssyfte
och är inte att betrakta
som juridisk rådgivning.
nyhetsbrevet får citeras
med angivande av källa.
tjänst av allmänt ekonomiskt intresse betyder inte att detta fortfarande är det rätta valet. Enligt mångas uppfattning, såväl kommuner som branschföreträdare, har ändrats och verktygslådan gällande
bostadsförsörjning behöver uppdateras.
Inom kort kommer utredningen ge svar på i vilken mån EU:s reglering om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse utgör en lämplig väg
att främja bostadsförsörjningen i kommunerna. Ett utlåtande ska
avges före sommaren. Utredningens slutsatser kan få betydelse för
hur denna fråga kommer att hanteras i Sverige framöver.
Att inte se behoven av bostadsmässig integration
och ökad social sammanhållning som allmänna
ekonomiska intressen vore anmärkningsvärt
försiktigt och kortsynt.
Direktiven för utredningen har ett särskilt fokus på bostadsförsörjning på landsbygden och svaga bostadsmarknader som är i kris.
Dessa delfrågor är viktiga, men det är lika viktigt att utredningen
kommer med förslag för bostadsförsörjningen generellt. Om Sverige
ska utnyttja möjligheten att definiera bostadsförsörjningsåtgärder
som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse vore det olyckligt att
förbise problemen i tillväxtkommuner. I takt med att klyftorna på
dessa bostadsmarknader växer och bostadsbristen i tillväxtregioner
ökar, drabbas ekonomiskt svaga grupper och nya på bostadsmarknaden. Det blir det alltmer uppenbart att tillskapandet av socialt hållbara städer med minskad segregation är en fundamental utmaning.
Att inte se behoven av bostadsmässig integration och ökad social
sammanhållning som allmänna ekonomiska intressen vore anmärkningsvärt försiktigt och kortsynt.
Oavsett om kommunerna så småningom får lagändringar på området finns redan behovet av nytänkande från branschens aktörer och
kommuner. Då måste de legala utmaningarna hanteras förutsättningslöst och med bruk av alla de möjligheter som redan idag finns.
Ett annat viktigt område för fastighetsbranschen är beskattningsreglerna. I detta nummer av Fasta Affärer lyfter vi fram ett antal
olika skattefrågor av betydelse för fastighetsbranschen. Även här
finns legala utmaningar, och därtill risker kopplat till bristande förutsägbarhet. En kapitalintensiv och samhällsviktig bransch som
fastighetsbranschen förtjänar rimliga och förutsägbara skatteregler.
jesper prytz
ordförande fastighetsgruppen
[email protected]
3
Reflektioner kring ränte­
avdragens framtid
I skattesverige diskuteras just nu framför allt två
frågor, BEPS och ränteavdragen. BEPS är ett
ambitiöst OECD-projekt som syftar till att motverka Base Erosion and Profit Shifting, och har
sin udd riktad mot internationell skatteplanering.
Många av OECD:s förslag lär snart bli verklighet, men kommer sannolikt inte att påverka fastighetsbranschen särskilt mycket. Det är istället
Företagsskattekommitténs förslag, som förenklat
innebär att ränteutgifter bara ska få dras av mot
ränteinkomster, som skulle drabba fastighets­
­
sektorn hårdast. Kommittén beräknar skattehöjningen för fastighetsbranschen till häpnadsväckande 3,2 miljarder kronor. Till detta kommer
förslaget att hälften av de skattemässiga underskottsavdragen ska förverkas vid ingången av 2016.
Förutom att Företagsskattekommitténs betänkande får kritik från
flera av kommitténs egna ledamöter, är kritiken skarp också i
­flertalet av de över 150 remissyttranden som lämnats in till Finans­
departementet. Remissinstanserna anser att konsekvenserna av förslaget är otillräckligt utredda, att räntor dubbelbeskattas, att förslaget är rättsosäkert med retroaktiva inslag, att investeringsviljan
kommer att minska, att förslaget ensidigt fokuserar på fiskala hänsyn och inte på företagande och tillväxt, samt att administrationen
blir betungande för företagen. Fastighetsbranschen påpekar att byggandet av bostäder och infrastruktur kommer att minska, samt att
utländska aktörer gynnas eftersom de både kommer att kunna dra
nytta av den lägre effektiva skattesatsen på 16,5 % och ränteavdrag i
sina hemländer.
Ibland påstås att fastighetssektorn är underbeskattad. Det sägs bero
på generösa ränte- och avskrivningsregler, samt på möjligheten att
skattefritt sälja paketerade fastigheter. Här måste dock beaktas att
avskrivningar utöver plan och paketeringar ger upphov till en latent
skattekostnad. Bara om företagen fortsätter att investera kan betalningen av skatten fortsatt skjutas på framtiden. Ökad investeringsvilja i t.ex. bostäder bör i dagsläget välkomnas. Under alla förhållanden måste man ifrågasätta om ett ökat skatteuttag med över 3,2
miljarder kronor för en enskild bransch är rimligt, alldeles oavsett
hur branschen tidigare beskattades.
Under alla förhållanden lär fastighetsbranschen
få en väsentlig skattehöjning. Med tanke på de
­utmaningar som Sverige står inför, särskilt med
avseende på bostadsbyggandet, är det olyckligt.
För att göra regeringens arbete svårare har dessutom EUkommissionen i en formell underrättelse låtit meddela att den anser
att våra nuvarande ränteavdragsbegränsningsregler, som i praktiken
innebär att ränteavdrag inte medges på aktieägarlån om en samlad
skattevinst uppkommer, strider mot EU-rätten. Detta har företagen
såklart åberopat i de rättsprocesser som för närvarande pågår om
tillämpningen av dagens regler. Det kan alltså vara så att Sverige
idag helt står utan ränteavdragsbegränsningsregler, trots reglerna i
24 kapitlet inkomstskattelagen.
Det brinner således i knutarna för regeringen att göra något.
Samtidigt behöver regeringen prioritera andra områden, och på
skattesidan är viktig kompetens på Finansdepartementet och
Skatteverket nedplöjd i BEPS-projektet. Den hårda kritiken mot
Företagsskattekommitténs förslag gör heller inte regeringens arbete
lättare. Vår bedömning är därför att några nya regler inte träder
ikraft 2016. Dels återstår alltför mycket arbete med att bearbeta
kommitténs förslag, dels bör resultatet av BEPS-projektet inväntas
(som bl.a. behandlar just ränteavdrag). Vår uppfattning är att
Företagsskattekommitténs huvudförslag är för långtgående. Vi tror
mer på kommitténs alternativförslag enligt internationell förebild,
nämligen att begränsa ränteavdragen till 20 % av EBIT. Kopplat till
alternativförslaget är en sänkning av bolagsskatten till 18,5 % för att
kompensera företagen för de förlorade ränteavdragen. Vi känner oss
inte övertygade om att den sänkningen kommer att genomföras.
Sammanfattningsvis tror vi således att ränteavdragen fr.o.m. 2017
begränsas till en viss procent av EBIT (eller möjligen EBITA). Även
i detta alternativ skulle fastighetssektors skattebörda öka med drygt
3,2 miljarder kronor enligt kommitténs beräkningar. Detta förutsätter dock att bolagsskatten sänks till 18,5 %. Som sagt känner vi
oss dock långt ifrån säkra på att sänkningen kommer att bli så stor,
om ens någon. Å andra sidan tror vi inte att förslaget att konfiskera
50 % av de skattemässiga underskotten blir verklighet – remisskritiken mot den delen av kommitténs förslag har varit massiv. Under
alla förhållanden lär fastighetsbranschen få en kraftig skattehöjning. Med tanke på de utmaningar som Sverige står inför, särskilt
med avseende på bostadsbyggandet, är det olyckligt.
martin nilsson
[email protected]
4
Skatteförslaget – vissa effekter
på lånefinansiering
På annat ställe i detta nummer av Fasta Affärer
har Företagsskattekommitténs förslag diskuterats.
Om kommitténs förslag blir verklighet, kommer
det att påverka lånemarknaden och hur företag
finansieras.
Den uppenbara effekten av en begränsning av ränteavdragen är att
företag med stort lånebehov, eller en affärsmodell som helt eller delvis bygger på en hög belåning, påverkas negativt. Som diskuterats i
media innefattar detta bland annat fastighetsbolag, investeringar i
infrastruktur, uppstartsbolag med låg vinst och stort lånebehov,
samt bolag inom private equity.
I motsvarande mån skulle de föreslagna ändringarna sannolikt ha en
positiv effekt för industriföretag och noterade bolag då dessa typiskt
sett har en lägre belåning. Den positiva effekten förutsätter dock att
den nu föreslagna sänkningen av skattesatsen genomförs.
Vissa andra effekter kan också uppstå som möjligen inte är lika uppenbara. Exempelvis uppstår en dubbelbeskattning i de fall räntan
inte är avdragsgill men skattepliktig hos mottagaren. En situation
kan också uppkomma där ett bolag är skattepliktigt utan att bolaget
går med vinst. I det fallet måste bolaget i praktiken finansiera skatten t ex via ytterligare lån. I en modell där avdragsrätten baseras på
EBIT kan även en ”turboeffekt” uppstå om vinsten sjunker och räntan samtidigt ökar (t ex till följd av en räntetrappa i ett låneavtal).
Både existerande och nya finansieringsstrukturer
kommer att behöva analyseras och sannolikt
­justeras för det fall Företagsskattekommitténs
förslag genomförs.
De olika effekter som beskrivits ovan kan av naturliga skäl ha en
påverkan på olika finansieringslösningar och på hur banker och andra långivare ser på en viss lånestruktur. De base case och nyckeltal
(leverage, räntetäckning, etc.) som används i dag är i många fall baserade på att räntan är avdragsgill ränta. Dessa kan därför behöva
ses över. Begränsningar i rätten att dra av ränta kan också minska
det fria kassaflödet, vilket dessutom kan förstärkas i en nedgångsfas.
Både existerande och nya finansieringsstrukturer kommer att behöva analyseras och sannolikt justeras för det fall Företags­
skattekommitténs förslag genomförs.
Några ytterligare saker kan vara värda att tänka på utifrån det nuvarande förslaget. Aktieinvesteringar i onoterade bolag blir skattemässigt bättre än lån och det kan därför finnas ett intresse för en
låntagare av att kunna omvandla ägarlån till eget kapital. Vidare blir
i många fall skuld i utländska dotterbolag bättre än aktiekapital
­finansierat via det svenska moderbolaget (vidareutlåning är dock
fortsatt neutral). Slutligen kan olika former av räntesäkring bli viktigare för att minska effekterna av en förlorad eller reducerad avdragsrätt. Möjligen kan även olika derivatlösningar vara ett alternativ för att lägga finansieringskostnader i utländska dotterbolag med
avdragsrätt.
Som en avslutande notering kan det konstateras att då det i nuläget
är oklart hur ränteavdragsbegränsningarna slutligt kommer att utformas så är det svårt att i någon detalj säga hur detta kommer att
påverka lånemarknaden. Det är dock lämpligt att i nya finansieringar försöka bygga in en flexibilitet avseende t ex vilka bolag i koncernen som kan vara låntagare och hur interna ägar- och finansieringsstrukturer är uppbyggda som möjliggör en anpassning utifrån de
begränsningar som slutligen införs.
thomas pettersson
[email protected]
5
Ökat intresse för svenska
­fastighetsfonder
Svenska fastighetsfonder är inget nytt fenomen,
utan har funnits på den svenska marknaden sedan
slutet av 90-talet. Men många svenska fastighetsfonder har inte varit ”helsvenska”. Även om investeringarna har gjorts här i Sverige, har nämligen
själva fonden varit baserad utomlands.
I förhållande till utländska fondstrukturer är en
”helsvensk” struktur ofta mer kostnadseffektiv och
uppfattas nog generellt sett som lite enklare och i
vissa sammanhang också mindre kontroversiell.
Mot bakgrund av detta har vi under de senaste åren
upplevt ett ökat intresse för att etablera fastighetsfonder (och även infrastrukturfonder) som baserar sig på en ”helsvensk” struktur med ett svenskt
fondbolag.
vad avses med en fastighetsfond och
hur kan den vara strukturerad?
Många som hör ordet fastighetsfond tänker nog intuitivt på den typ
av s.k. öppna fonder som erbjuds allmänheten av olika kapitalförvaltare, banker och andra kreditinstitut och där själva fonden gör
­investeringar i olika fastighetsbolag. Denna artikel tar dock inte
sikte på den här typen av öppna fonder, utan avser istället s.k. stängda
fonder.
I grunden utgörs en stängd fond av ett fondbolag i vilket ett antal
utomstående investerare åtagit sig att tillskjuta kapital för att finansiera fondens förvärv av underliggande tillgångar. Till skillnad från
en öppen fond där investerarna när som helst kan komma ur sin investering och sälja eller lösa in sina andelar, kan investerarna i en
stängd fond som huvudprincip inte komma ur sin investering utan är
”inlåsta” under fondens hela livslängd. Detta innebär också att investerarkollektivet i en stängd fond – som huvudprincip – kommer att
vara detsamma genom fondens livscykel, medan investerarkollektivet i en öppen fond inte är statiskt utan förändras över tid.
Som nämndes inledningsvis har många svenska fastighetsfonder
inte varit ”helsvenska” då själva fonden har varit etablerad utomlands. I dessa fondstrukturer har själva fondbolaget alltså utgjorts av
en utländsk juridisk entitet av något slag. Inte sällan utgörs denna
utländska entitet av motsvarigheten till ett svenskt privat aktiebolag
eller kommanditbolag, men ibland används även andra former av
entiteter som inte har någon direkt motsvarighet här i Sverige men
som kan sägas utgöra ett mellanting mellan ett privat aktiebolag och
ett kommanditbolag.
Att etablera en fond utomlands innebär ofta ganska betydande kostnader – dels i samband med själva uppsättandet av fonden, men även
avseende fortlöpande administrativa kostnader. Utländska fond­
strukturer tenderar också att bli förhållandevis komplexa och uppfattas nog inte sällan av gemene man som alltför ”skattedrivna”.
6
I jämförelse med utländska fondstrukturer är svenska fondstrukturer ofta billigare (såväl att etablera som att administrera) och uppfattas nog generellt sett som lite enklare och mindre kontroversiella.
Bland annat mot bakgrund av just dessa anledningar har vi sett ett
ökat intresse under de senaste åren för att etablera olika fonder
(­inklusive fastighetsfonder) baserat på en ”helsvensk” struktur med
ett svenskt fondbolag. Det finns idag också en väl utvecklad infrastruktur i Sverige med olika fondadministratörer, rådgivare och
banker som kan bistå med professionell hjälp avseende etableringen
och administrationen av en ”helsvensk” fond.
I jämförelse med utländska fondstrukturer är
svenska fondstrukturer ofta billigare (såväl att
etablera som att administrera) och uppfattas nog
generellt sett som lite enklare och mindre
kontroversiella.
Vad gäller strukturen för en typisk ”helsvensk” fastighetsfond, utgörs fondbolaget av ett vanligt svenskt privat aktiebolag. Fondbolaget
kontrolleras av managementeamet, som typiskt sett investerar i fonden via ett gemensamt ägt aktiebolag (managementbolaget).
Beroende på hur investerarkollektivet ser ut, kommer investerarna
att investera i fonden genom antingen aktier eller ett slags låne­
instrument som legalt sett utgörs av en kombination av kapital- och
vinstandelslån (dvs. ett lån där såväl återbetalning av kapitalbeloppet som betalning av ränta görs beroende av resultatet i fonden). För
att erhålla en så enkel struktur som möjligt, kan det vara en fördel
att välja endera av dessa möjliga investeringsvägar för hela investerarkollektivet, men om det krävs för att ackommodera specifika krav
från olika investerare kan fondstrukturen utformas på så sätt att
vissa investerare investerar genom aktier medan andra investerare
investerar genom kapital- och vinstandelslån.
Nedanstående strukturbild ger en schematisk bild av hur en typisk
”helsvensk” struktur för en fastighetsfond kan se ut.
figur 1
fondval
investerare
management ab
Aktier/
kapital- och
vinstandelslån
Aktier
fond ab
fastigheter
fastigheter
fastigheter
skatt
En central del av analysen kring den exakta utformningen av en
fondstruktur är naturligtvis de skattemässiga konsekvenserna av
den valda strukturen. Utan att här gå in i detalj på de underliggande
skattereglerna, kan det konstateras att de viktigaste skattefrågorna
att hantera vid struktureringen av en fastighetsfond är:
a. beskattning i fondbolaget av löpande intäkter (exempelvis hyresintäkter) från den underliggande fastighetsportföljen;
b. beskattning i fondbolaget av intäkter från försäljningar av fastigheter;
c. beskattning för investerarna av löpande ”utdelningar” från fonden;
d. beskattning för managementteamet av förvaltningsarvode och
s.k. carried interest; samt
e. momsfrågor.
Vår erfarenhet är att ”helsvenska” fonder i praktiken är lika skatte­
effektiva som de utländska motsvarigheterna. Normalt går de att
organisera på så sätt att utländska investerare inte beskattas i
Sverige, vilket är en förutsättning för att kunna etablera fonder som
riktar sig till internationella investerare.
fondavtalet – fondens ”hjärta”
Själva ”hjärtat” i fonden utgörs av fondavtalet, vilket reglerar alla
väsentliga villkor för fonden. Partskonstellationen till fondavtalet
kan se lite olika ut beroende på fondstrukturen, men i en ”helsvensk”
fondstruktur enligt figur 1 ovan där investerarna kommer in i fonden via kapital- och vinstandelslån ingås fondavtalet mellan samtliga investerare, själva fondbolaget samt managementbolaget.
Givet att fondavtalet syftar till att reglera alla väsentliga villkor som
ska tillämpas för en fond (vars livslängd typiskt sett är uppemot
10–15 år, med en investeringsperiod på 5–6 år), är dessa kontrakt
relativt sett komplicerade avtal som kan vara svåra att ta till sig om
man saknar erfarenhet av att granska dem. Men i förhållande till
utländska fondavtal, är de fondavtal som upprättas på den svenska
marknaden avseende ”helsvenska” fonder typiskt sett betydligt enklare och mindre komplicerade.
Att häri närmare redogöra för fondavtalets alla olika delar är inte
görligt, men några av de viktigaste byggstenarna som ändå kan vara
värda att känna till är:
a. investeringsfokus/investeringsbegränsningar – dessa bestämmelser syftar bl.a. till att närmare reglera vad fastighetsfonden ska
investera i för typ av fastigheter, vad fonden ska ha för geografiskt fokus och hur stor del av fondens totala kapital som får investeras i en enskild fastighet;
b. kostnader och förvaltningsarvode – dessa bestämmelser r­ eglerar
dels vad som utgör en s.k. fondkostnad, och som därmed k­ ommer
att bäras av investerarkollektivet, och dels vilket löpande arvode
som managementbolaget har rätt att erhålla från fonden;
c. ”key person” och exklusivitet – dessa bestämmelser syftar till att
säkerställa att de personer ur managementteamet som bedöms
vara centrala för förvaltningen av fonden också i huvudsak ägnar
sig åt fondens verksamhet samt att managementbolaget/managementteamet inte startar någon ny fond under investerings­
perioden som konkurrerar med den första fonden; samt
d. vinstfördelning – den mest centrala delen av fondavtalet utgörs
av bestämmelserna kring vinstfördelning (det s.k. vattenfallet)
som alltså reglerar hur uppkomna vinster i fonden ska fördelas
mellan investerarna och managementbolaget/management­teamet.
Något förenklat är det typiska vattenfallet strukturerat i ett antal
steg på följande sätt:
i. steg 1 – återbetalning till investerarna av tillskjutet kapital till
fonden;
ii. steg 2 – betalning av s.k. preferred return till investerarna, vilket
helt enkelt är en ränta på tillskjutet kapital;
iii.steg 3 – betalning av s.k. catch-up till managementbolaget/
managementteamet, varigenom managementbolaget/managementteamet kompenseras för den ränta som betalats till investerarna i steg 2 i vattenfallet; och
iv.steg 4 – slutlig vinstfördelning mellan investerarna och managementbolaget/managementteamet – som exempel kan denna
vinstfördelning vara utformad på så sätt att investerarna erhåller 80 procent och managementbolaget/managementteamet erhåller 20 procent (det som managementbolaget/managementteamet erhåller genom steg 3 och steg 4 i vattenfallet
brukar benämnas carried interest).
regulatoriska frågor
Avslutningsvis ska nämnas att etableringen av en fastighetsfond
med ett antal investerare aktualiserar vissa regulatoriska frågor som
måste hanteras under själva fondresningsprocessen. Tidigare var
stängda fonder (till skillnad från öppna fonder) i stort sett helt oreglerade, men genom införandet av lagen om förvaltare av alternativa
investeringsfonder (vilken baserar sig på ett EU-direktiv) är numera
även dessa fonder reglerade och omfattas av Finansinspektionens
tillsyn.
christopher arkbrant
[email protected]
7
Omstrukturering och
­paketering – vad gäller
i dagsläget?
Det har från politiskt håll framförts synpunkter på
att den i branschen vanliga företeelsen med ”paketering” inför en extern försäljning behöver ses över.
Något formellt direktiv har emellertid ännu inte
antagits och något beslut för en sådan utredning
har inte heller fattats. Efter det s.k. Guldmyranmålet har även viss osäkerhet ventilerats avseende
när en överlåtelse av aktierna i ett bolag dit en fastighet har paketerats kan riskera bli skattepliktig
under nu gällande regler. Nedan följer en kortare
och något förenklad sammanfattning av det aktuella rättsläget.
underprisöverlåtelser
Enligt nu gällande skatteregler kan en fastighet typiskt sett paketeras dvs. överlåtas från ett aktiebolag till ett annat till ett pris under
marknadsvärdet. Överlåtaren kan därmed undvika att bli beskattad
(22 %) på skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde och dess
skattemässiga värde. Stämpelskatt (4,25 %) utgår dock på det högsta
av köpeskillingen och fastighetens taxeringsvärde året före det år då
lagfart beviljas. Aktier i onoterade bolag är typiskt sett s.k. näringsbetingade andelar. Sådana aktier kan överlåtas skattefritt och en
indirekt överlåtelse av fastighet genom aktieförsäljning utlöser inte
stämpelskatt såvida inte uppskov med stämpelskatt medgivits för en
tidigare direktöverlåtelse.
Kapitalvinst som uppstår vid en intern fastighetsöverlåtelse är däremot skattepliktig. En relaterad fråga blir därmed vad som utgör ersättningen. Övertagande av en skuld utgör i sig betalning och ska
således beaktas såväl utifrån ett inkomstskattemässigt som ett stämpelskattemässigt perspektiv. Detsamma gäller vid korsvisa byten,
vilka beskattas till sitt marknadsvärde. En omfördelning av ett fastighetsbestånd inom en koncern där varje överlåtelse sker enligt separata avtal, men i ett sammanhang, ska emellertid inte anses utgöra
något annat än skattefria underprisöverlåtelser enligt ett förtydligande av Högsta Förvaltningsdomstolen (HFD) i slutet av år 2014.
byggmästarsmitta och lageraktier
När det är fråga om fastigheter gäller det även att vara vaksam på att
inte de särskilda reglerna om s.k. byggmästarsmitta aktualiseras.
Reglerna innebär i korthet att aktierna i ett fastighetsförvaltande
bolag ses som lager och därmed blir skattepliktiga för säljande ­bolag.
Ett dotterbolag till ett bolag som bedriver handel med fastigheter
eller byggnadsrörelse och som inte själv bedriver någon sådan verksamhet, kan emellertid överlåta aktierna i ett fastighetsförvaltande
bolag utan att en sådan överlåtelse blir skattepliktig. Det är endast
när aktierna utgör substitut för lagerfastigheter som aktierna anses
”byggmästarsmittade” och därmed utgör lager, vilka inte kan överlåtas skattefritt. En överlåtelse av aktier i ett fastighetsbolag som
självt är byggmästarsmittat kan således ske skattefritt.
När det är fråga om fastigheter gäller det även
att vara vaksam på att inte de särskilda reglerna
om s.k. byggmästarsmitta aktualiseras. Reglerna
innebär i korthet att aktierna i ett fastighets­
förvaltande bolag ses som lager och därmed blir
skattepliktiga för säljande bolag.
En närliggande fråga är hur många ”paketeringar” som kan ske eller
hur många bolag som kan överlåtas utan att det anses utgöra handel
med aktier utifrån den allmänna bestämmelsen om vad som utgör
lagertillgångar. Här är det inte möjligt att ge ett definitivt svar utan
det beror, som så ofta, på situationen i det enskilda fallet. Faktorer
som spelar in är bl.a. förvaltningens omfattning i förhållande till
företagets storlek och verksamhetsinriktning samt hur förvaltningen organiseras och genomförs. I det s.k. ”Guldmyran-målet” ansåg
Kammarrätten i Göteborg att en försäljning av fem respektive elva
överlåtelser av andelar i ekonomiska föreningar över två år accepterades trots att föreningarna bildats i syfte att överlåtas. 56 respektive
8
30 andelar i bostadsrättsföreningar över samma tidsperiod ansågs
dock utgöra yrkesmässig handel och var därmed inte skattefri.
Domstolen hämtade ledning i praxis avseende handel med fastig­
heter. HFD hade dessförinnan i ett förhandsbesked accepterat en
försäljning av fem nybildade bolag dit fastigheter från andra koncernbolag hade överlåtits. HFD har även accepterat att byggprojekt
paketeras i projektbolag vilka sedan säljs externt.
Rätt hanterat bör dock varken reglerna om byggmästarsmitta eller
den allmänna bestämmelsen om vad som utgör lagertillgångar medföra problem i praktiken vid fastighetspaketering.
skalbolagsdeklaration
Hela ersättningen vid försäljning av aktier kan bli skattepliktig om
det sålda bolaget utgör ett s.k. skalbolag enligt en särskild definition. Bolag dit en fastighet paketerats kort tid före en försäljning
kan utgöra skalbolag. Även om undantag typiskt sett görs för
­koncerninterna överlåtelser rekommenderas vanligtvis att en skalbolagsdeklaration upprättas för det bolag som överlåts.
gåva till ett bolag eller mellan bolag?
Av lagen om stämpelskatt följer att gåva inte föranleder stämpelskatt såvida inte eventuell ersättning uppgår till minst 85 % av fastighetens värde. För att en rättshandling ska kvalificeras som en gåva
fordras civilrättsligt att det är fråga om en i) frivillig, ii) förmögenhetsöverföring, som görs med iii) gåvoavsikt.
Av praxis följer att gåvorekvisiten typiskt sett inte är uppfyllda vid
koncerninterna överlåtelser även om dessa betecknats som gåva. I
sådana fall anses gåvoavsikt saknas och stämpelskatt utgår i regel
även om vederlaget understiger 85 % av taxeringsvärdet. Ett moderbolag överlät en fastighet till ett dotterbolag för ett vederlag något
understigande 85 % av taxeringsvärdet. Överlåtelsen rubricerades
som gåvoavtal. Högsta Domstolen (HD) konstaterade att ingen
uppdelning görs i en gåvodel och en köpdel. För att schablonregeln
om att stämpelskatt inte ska utgå om vederlaget inte uppgår till 85 %
av taxeringsvärdet ska tillämpas fordras dock att det, utifrån en helhetsbedömning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet, är
fråga om en gåva. HD ansåg att någon gåvoasvikt inte förelåg då
värdet av moderbolagets tillgångar inte hade ändrats genom överlåtelsen. Fastighetens värde, utöver erlagt vederlag, motsvarades av att
aktierna i dotterbolaget ökade. Stämpelskatt utgick.
Samma synsätt har applicerats vid aktiebolagsrättsliga tillskott och
överlåtelser i syfte att underlätta generationsskifte i mottagande bolag.
En privatperson överlät en fastighet till 68,8 % av fastighetens taxeringsvärde till ett bolag i vars moderbolag överlåtaren innehade 51,5 %
av aktierna. Övriga aktier i moderbolaget ägdes av närstående till
överlåtaren. Överlåtelsen betecknades som gåva och överlåtaren hävdade att stämpelskatt inte skulle utgå. Fråga uppstod om överlåtelsen
utgjorde ett stämpelskattepliktigt tillskott eller en gåva. HD ansåg att
kravet på gåvoavsikt innebär att transaktioner som dikteras av affärsmässiga intressen inte är gåvor. Då avsikten med fastighetsöverlåtelsen
var att underlätta ett generationsskifte i det förvärvande bolaget ansåg
HD att någon gåvoasvikt gentemot detta inte förelåg. Stämpelskatt
skulle därmed utgå. Utgångspunkten är således att aktiebolagsrättsliga
tillskott och överlåtelser i syfte att underlätta generationsskiften utlöser
stämpelskatt även då vederlaget understiger 85 % av taxeringsvärdet.
karin attorps
[email protected]
Skattegarantier och
­försäkringsersättningar
Det har blivit allt vanligare att M&A-försäkring
tecknas i samband med fastighetstransaktioner och
att försäkringen täcker ersättningar som ska utges
vid brott mot garantier utfärdade i överlåtelse­
avtalet, innefattande skattegarantierna. Nedan belyses några frågor som bör beaktas vid utformning
av skattegarantierna samt några frågeställningar
som aktualiseras om försäkring tecknas för att
täcka ersättning som ska utges vid garantibrott.
utformning av skattegarantier
En stor del av de fastighetstransaktioner som genomförs sker genom
överlåtelse av aktierna i det bolag som äger fastigheten eller fastigheterna. För köparen innebär en sådan transaktion att denne tar över
ansvaret för de förpliktelser och risker som finns i aktiebolaget. Det
är för att hantera dessa förpliktelser och risker som aktieöverlåtelseavtalet innehåller en katalog av garantier, däribland skattegarantier.
Skattegarantierna i ett aktieöverlåtelseavtal syftar till att fördela risken för tillkommande skatter. Normalt garanterar säljaren bl.a. att
det överlåtna bolaget har fullgjort sina åtaganden enligt skattelagstiftningen, samt att ingen oförutsedd skatt tillkommer som belöper
på tiden före tillträdesdagen.
Förutom att berättiga en köpare till ersättning fyller garantierna
även syftet att tvinga säljaren att lämna information om sådana förhållanden som säljaren känner till. Generellt är aktieöverlåtelseavtal
utformade på så sätt att säljaren inte ansvarar för sådana risker som
köparen fått kännedom om i samband med en due diligence-process.
I den mån säljaren ändå ska ansvara för sådana risker, brukar detta
regleras särskilt i ett särskilt skadeslöshetsåtagande som i de flesta
fall avser ett visst förhållande men som även kan vara mer generell
och omfatta exempelvis all skatt. En sådan bestämmelse innebär att
säljaren förbinder sig att ersätta köparen för tillkommande skatt
även om de förhållanden som medfört den tillkommande skatten
varit kända för köparen vid överlåtelsen. Ibland reses frågan om det
är nödvändigt att inkludera skattegarantier om ett generellt skadeslöshetsåtagande erhålls. Med hänsyn till att en del av syftet med
garantierna är att tvinga fram information förordar vi att skattegarantierna behålls, eftersom köparen därigenom får möjlighet att bedöma omfattningen av det åtagande som säljaren tagit på sig genom
skadeslöshetsåtagandet. Om åtagandet bedöms vara omfattande och
köparen betvivlar säljarens förmåga att infria åtagandet, kan det
medföra ytterligare åtgärder exempelvis att en del av köpeskillingen
avsätts till escrow för att täcka krav enligt skadeslöshetsåtagandet.
En annan viktig aspekt vid utformningen av skattegarantin är att
denna samspelar med avtalets köpeskillingsmekanism. I fastighetstransaktioner tillämpas normalt en köpeskillingsmekanism som utgår ifrån ett överenskommet värde på fastigheten eller fastigheterna.
Den slutliga köpeskillingen bestäms sedan utifrån ett särskilt bokslut per tillträdesdagen (tillträdesbokslut) där skatt normalt ingår som
en justeringspost. Köpeskillingen justeras sedan för målbolagets
9
egna kapital per bokslutsdagen. Vid utformningen av skattegarantierna bör således beaktas på vilket sätt köpeskillingen har utformats. Av särskild vikt är att det klargörs hur uppskjuten skatt ska
beaktas, och hur den uppskjutna skatten ska beräknas.
utöver sexårsperioden, exempelvis om ett omprövningsbeslut är en
direkt följd av ett annat omprövningsbeslut för målbolaget eller
t.o.m. någon annan skattskyldig. Det är därför viktigt att skatte­
garantin tidsmässigt omfattar även dessa undantagsfall.
En annan viktig aspekt vid utformningen av
skattegarantin är att denna samspelar med avtalets
köpeskillingsmekanism.
Om ersättning ska utgå från säljaren till köparen enligt avtalets garantier är detta normalt utformat som en justering av köpeskillingen. Belopp som erhålles på grund av justeringen av köpeskillingen
bör normalt inte vara skattepliktiga för köparen. Se vidare nedan om
köparen istället erhåller försäkringsersättning.
Vad gäller den tidsmässiga omfattningen av en skattegaranti anpassas den vanligen till de regler som gäller för omprövning av skattebeslut på initiativ av Skatteverket. Denna omprövningsperiod
sträcker sig normalt till utgången av det andra året efter beskattningsåret. Om ofullständig eller felaktig information lämnats till
Skatteverket, utsträcks perioden till utgången av det sjätte året efter
beskattningsåret. Eftersom det kan vara svårt att bedöma omfattningen av den information som erfordras för att bedöma en viss
skattefråga bör en skattegaranti för att ge en köpare fullgott skydd
omfatta den längre perioden. Det finns även vissa undantagssituationer, i händelse av vilka omprövningsperioden kan utsträckas
Det förekommer att den rådgivare som ansvarar för skatt är någon
annan än den som är legal rådgivare i transaktionen. I detta fall är
det särskilt viktigt att det sker en samordning mellan skatterådgivaren och den som utformar avtalet, så att inga frågor faller mellan
stolarna.
beskattning av försäkringsersättning
Som nämns ovan bör en ersättning som en köpare erhåller p.g.a.
garantibrott i form av justering av köpeskillingen normalt inte vara
skattepliktig. Med anledning av att det blivit vanligare att teckna
försäkring för att täcka ersättningar som ska utgå vid garantibrott
finns det skäl att titta på hur sådan försäkringsersättning behandlas
skattemässigt.
Enligt huvudregeln i inkomstskattelagen är försäkringsersättningar
skattefria. Detta gäller dock inte om ersättningen avser tillgångar i
näringsverksamhet eller på något annat sätt avser en inkomst eller en
utgift i näringsverksamhet.
Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har prövat vad som ska anses
utgöra en tillgång i näringsverksamhet (HFD 2012 ref. 39). I domen
som meddelades 4 juni 2012 kom HFD fram till att en ersättning
som skulle kompensera ett bolag för att aktierna i dess dotterbolaget
sjunkit i värde till följd av ett avtalsbrott var skattepliktig.
Den allmänna uppfattningen före avgörandet var att en ersättning
avseende icke skattepliktiga tillgångar skulle vara skattefri, även om
tillgångarna ingick i en näringsverksamhet. Denna uppfattning
stämmer väl med inkomstskattelagens systematik. Dessutom stämmer uppfattning med vad som gällde före införandet av den aktuella
bestämmelsen. I tidigare lagstiftning angavs nämligen uttryckligen
att en försäkringsersättning var skattefri såvida inte köpeskilling som
skulle ha influtit om den försäkrade eller skadade egendomen istället hade
sålts hade varit att hänföra till intäkt av näringsverksamhet. Vid införandet av den aktuella regeln i inkomstskattelagen markerades inte
heller att någon materiell ändring i detta avseende var avsedd.
Tvärtom angavs att den nya lagstiftningen var en teknisk bearbetning och att det i förarbetena skulle markeras i den mån materiella
ändringar var avsedda. HFD verkar dock inte ansett att en sådan
tolkning kunde rymmas inom den nya lagstiftningen såsom den utformats. HFDs dom kan på goda grunder kritiseras (vilket den
också gjorts i den skatterättsliga litteraturen), men i avvaktan på
lagstiftning som anger annat får vi därför leva med att rättsläget är
oklart. Detta innebär att försäkringsersättning som betalas ut för att
täcka brott mot garantier vid fastighetsöverlåtelser kan komma att
beskattas, även där ersättningen avser att kompensera för värdenedgång på näringsbetingade andelar, såsom t.ex. dotterbolagsaktier.
fredrik berndt
[email protected]
10
Pop-up stores – risk för
­bortglömd avtalsreglering?
Konceptet med pop-up stores har ökat i popularitet de senaste åren och trenden ser ut att hålla i sig.
Något som är viktigt att hålla i minnet är att det är
i stort sett samma överväganden som gör sig gällande vid tecknade av hyresavtal för pop-up stores
som vid tecknade av mer traditionella hyresavtal.
Konceptet pop-up stores innebär i korthet en form av tillfälliga
­butiker som bara ”poppar” upp en dag för att en kort tid senare
­f örsvinna igen. De flesta pop-up stores existerar någonstans mellan
en dag och sex månader och syftet bakom konceptet är flera. För
handlare kan användandet av en pop-up store vara ett bra sätt att
lansera nya produkter och testa efterfrågan eller ett sätt att sälja
­säsongsbetonade varor. Vissa mer väletablerade butiker och designers använder sig också av pop-up stores som en marknadsföringsåtgärd för att exponera sitt varumärke eller en ny kollektion. Genom
att till exempel öppna en pop-up store vid ingången till ett köpcentrum skapas ett intresse för varumärket och lockar förhoppningsvis
fler kunder till den ordinarie butiken. För en fastighetsägare kan en
pop-up store vara ett bra sätt att få in hyra för en butikslokal som
för tillfälligt står tom. Det är inte heller ovanligt att pop-up stores
­används för att styra kundflödena samt för att öka nyhetsvärdet och
attraktionskraften i ett köpcentrum.
Vid en hyrestid som enbart sträcker sig några
dagar eller någon månad är det till exempel lätt
att förbise behovet av en genomtänkt reglering
­avseende underhållsansvar, försäkringsfrågor,
säkerhet för hyra m.m.
Konceptet med pop-up stores har funnits länge men fick en ökad
popularitet under den recession som följde finanskrisen år 2008,
­särskilt internationellt sett men även på den svenska marknaden, då
vakanserna ökade och hyresvärdar började se sig om efter alternativa
hyresformer. I flera fall har korttidskontrakt med en eventuell rabatterad hyra vid en pop-up etablering varit en bra lösning för fastighetsägare att erhålla intäkter i väntan på en mer långsiktig
hyresgäst.
Vid utformningen av hyresavtal för pop-up stores är det till stor del
samma överväganden som behöver tas i beaktande som vid utformningen av andra hyresavtal. Vid en hyrestid som enbart sträcker sig
några dagar eller någon månad är det till exempel lätt att förbise
behovet av en genomtänkt reglering avseende underhållsansvar, försäkringsfrågor, säkerhet för hyra m.m. Det är inte heller ovanligt
att hyresavtal för pop-up stores förlängs vilket kan medföra att en
mängd hyresrättsliga lagregler triggas som parterna varken vid
­hyresavtalets ingående förutsett eller övervägt konsekvenserna av.
En viktig hyresrättslig fråga som parterna exempelvis riskerar att
förbise vid upplåtelse för pop-up stores är det indirekta besittningsskydd som en lokalhyresgäst i regel erhåller om hyresförhållandet
varat under längre tid än nio månader. Inte sällan är avsikten med
ett hyreskontrakt för en pop-up store, sett ur en fastighetsägares
perspektiv, att undvika att hyresgästen får ett indirekt besittningsskydd. Genom att teckna dessa avtal på kortare tid än nio månader
finns ingen anledning att ansöka hos hyresnämnden om avstående
från besittningsskyddet. Problem kan dock uppstå i det fall där popup butiken går bra och parterna förlänger eller tecknar ett nytt
­hyresavtal för ytterligare en tid. Hyresförhållandet kan då snabbt
komma att uppgå till sammanlagt mer än nio månader vilket medför att hyresgästen får besittningsskydd.
Utöver enbart hyresrättsliga frågor finns exempelvis skatterättsliga
aspekter att ta ställning till vid uthyrning till pop-up stores. I synnerhet är det viktigt för en fastighetsägare att överväga vilken betydelse uthyrningen kan ha för lokalens momsmässiga status. Mer om
denna problematik återfinns i artikeln ”Momfrågor vid uthyrning
till pop-up stores” som återfinns på sidan 12 i detta nummer av Fasta
Affärer.
Sammanfattningsvis kan konstateras att konceptet med pop-up
­stores kan erbjuda ett mer fördelaktigt och flexibelt alternativ till
traditionella hyresavtal under förutsättning att parterna tar sig tid
att göra bl.a. de hyresrättsliga överväganden som krävs. Eftersom
pop-up stores ser ut att vara här för att stanna finns god anledning
att tänka efter både en och två gånger innan nästa ”poppiga” hyresavtal ingås.
pia grönquist, [email protected]
nathalie jonsson, [email protected]
11
Momsfrågor vid uthyrning
till pop-up stores
I takt med att pop-up stores ökar i popularitet så
blir frågan om hur dessa ska hanteras momsmässigt
allt mer aktuell. Det saknas tydlig vägledning och
det är därför osäkert hur en uthyrning till en popup store påverkar en lokals momsmässiga status.
Skatteverket bidrar till denna osäkerhet, eftersom
dess synsätt ställer till praktiska problem och enligt
vår uppfattning inte är förenligt med förarbeten
­eller praxis.
Uthyrning av en lokal är som huvudregel inte momspliktig. Det är
dock möjligt för en fastighetsägare att bli skattskyldig för uthyrningen under förutsättning att fastighetsägarens hyresgäst stadig­
varande bedriver momspliktig verksamhet i lokalen. Genom att
fastighetsägaren blir skattskyldig kan avdrag göras för ingående
moms på ny- till- eller ombyggnad, reparationer och underhåll m.m.
och momsen blir då inte en kostnad för fastighetsägaren. Om lokalens användning ändras och den börjar användas i momsfri verksamhet kan fastighetsägaren bli skyldig att jämka (dvs. återbetala)
moms som tidigare har dragits av. Om en lokal däremot blir vakant
uppkommer ingen jämkningsskyldighet så länge som syftet är att få
in en ny momspliktig hyresgäst i lokalen.
Problematiken kring pop-up stores är att uthyrningsperioden typiskt sett är kort. Fråga uppkommer därför om butikens verksamhet
är att anse som stadigvarande. Av förarbeten följer att denna bedömning ska avgöras med ledning av det syfte som fastighetsägaren
har med uthyrningen. Som vi har förstått Skatteverket är deras
ståndpunkt dock att bedömningen ska utgå från hyresavtalet och att
detta avtal typiskt sett ska vara på obestämd tid eller för en bestämd
tid om minst ett år för att kravet på stadigvarande uthyrning ska
vara uppfyllt. Undantag från detta krav kan göras om lokalen tidigare varit föremål för skattskyldighet och ett nytt hyresavtal med en
mer långvarig hyresgäst som senare ska tillträda lokalen har ingåtts,
dvs. uthyrningen till pop-up storen sker i en mellanperiod (beroende
på lokalens utformning och läge kan skattskyldigheten i vissa fall
kvarstå även utan att ett sådant hyresavtal ingåtts). Då uthyrning till
pop-up stores normalt avser en betydligt kortare uthyrningsperiod
än ett år krävs därför en bedömning i varje enskilt fall om undantag
från ”tidskravet” kan göras. Om ett sådant undantag inte kan göras
kan en jämkningsskyldighet uppkomma till följd av att en lokal som
blivit vakant hyrs ut till en pop-up store. Detta trots att någon jämkningsskyldighet inte skulle utlösts om lokalen istället stod tom.
Avgörande för att Skatteverket ska acceptera avtal med kortare
­hyrestid än ett år tycks vara att lokalen tidigare varit föremål för
momspliktig verksamhet och att uthyrningen sker i avvaktan på att
en mer långvarig hyresgäst tillträder lokalen. Enligt vår mening är
en sådan tolkning både felaktig och orimlig. Då syftet med en
­butikslokal typiskt sett är att hyra ut den till någon som bedriver
momspliktig verksamhet borde en sådan lokal kunna vara föremål
för skattskyldighet redan från första uthyrningsdagen även om den
initiala uthyrningstiden är kort. Inte heller bör något krav kunna
ställas på att uthyrningen görs i en mellanperiod, dvs. i avvaktan på
att en mer långvarig hyresgäst tillträder lokalen. Detta då det enligt
vår mening är orimligt att det skulle vara sämre att för viss tid få in
en momspliktig verksamhet än att låta lokalen stå tom. Uthyrning
av en butikslokal till en pop-up store ska därför enligt vår mening
uppfylla kraven för att anses som stadigvarande så länge som fastighetsägarens avsikt är att kontinuerligt hyra ut lokalen till företag
som bedriver momspliktig verksamhet.
Uthyrning av en butikslokal till en pop-up store
ska därför enligt vår mening uppfylla kraven
för att anses som stadigvarande så länge som
­fastighetsägarens avsikt är att kontinuerligt hyra
ut lokalen till företag som bedriver momspliktig
verksamhet.
Detta får till följd att förutsättningar för att behandla uthyrningen
som momspliktig, enligt vår mening, även föreligger i de fall där
fastighetsägaren har som syfte att stadigvarande upplåta en lokal på
korttidsavtal till olika pop-up stores som bedriver momspliktig
verksamhet.
Sammanfattningsvis saknas det klara avgöranden som fastslår vad
som gäller momsmässigt för pop-up stores. Enligt vår uppfattning
finns det emellertid gott stöd i såväl förarbeten som praxis för att det
är syftet med uthyrningen som är avgörande och skattskyldighet
kan därför föreligga även vid konsekventa korttidsuthyrningar. I de
fall där vår bedömning skiljer sig från Skatteverkets krävs det enligt
vår uppfattning ett förhandsbesked för att säkerställa den momsmässiga behandlingen. Vi bedömer förutsättningarna för att kunna
erhålla ett positivt förhandsbesked som goda.1
anders erasmie, [email protected]
carl lindberg, [email protected]
moa pettersson, [email protected]
1 Efter författandet av denna artikel har Skatterättsnämnden, den 12 mars
2015, avgjort ett förhandsbesked där nämnden ansåg att skattskyldighet
förelåg vid uthyrning av två lokaler till pop-up stores. Skatterättsnämnden
gör samma bedömning som författarna och konstaterar att det är syftet
med uthyrningen som är avgörande för frågan om uthyrningen kan
omfattas av skattskyldighet. Det återstår att se om Skatteverket kommer
att överklaga förhandsbeskedet.
12
Är ändrad lagstiftning en
­förutsättning för säker­
ställandet av fler hyresrätter?
Byggandet ökar i storstäderna men inte till de nivåer som möter prognoserna rörande befolkningstillväxten. Den kraftiga urbaniseringen i Sverige
har lett till bostadsbrist och många aktörer inom
såväl näringslivet som politiken uttrycker en oro
för framtiden. Framförallt är det den mest flexibla
och för unga kanske bäst lämpade bostadsformen,
hyresrätten, som kommit på efterkälken bland de
bostäder som faktiskt produceras och planeras.
Orsaken till detta är många. Vissa skyller på bruksvärdesprincipen,
andra på långsamma planprocesser och helt klart är att den allmänna uppfattningen idag är att det är mer lönsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter. Kreativa lösningar saknas inte. SABO har tagit
fram en intressant lösning med standardhus som genom en mer
strömlinjeformad byggprocess leder till lägre byggkostnader. Vissa
kommuner försöker styra mot fler hyresrätter vid exploatering och
markförsäljning, men då sätter befintlig lagstiftning gränser för
­f örsöken att långsiktigt säkerställa att hyresrätterna blir bestående.
Genom relativt små ändringar i befintlig lagstiftning skulle förutsättningarna ändras. Några exempel vi anser värda att utreda närmare är möjlighet att bevilja en byggrättsbonus för bostadsrätt,
ägarlägenheter eller lokaler om exploatören samtidigt tillser att
­hyresrätter byggs på fastigheten eller dess närområde, sänkt moms
på byggande av hyresbostäder, ändringar i plan- och bygglagen som
gör det möjligt att föreskriva att ett område eller fastighet ska ut­
göras av hyresrätter för bostadsändamål samt möjlighet att i över­
låtelse- respektive tomträttsavtal, helt eller delvis, begränsa fastighetsägarens nyttjande av fastigheten till upplåtelse av hyresrätt.
sänkt byggmoms för hyresrätter
Som vi tidigare skrivit om i Fasta Affärer finns ett utrymme i det
sjätte mervärdesskattedirektivet att införa reducerade skattesatser
på vissa varor och tjänster. I Sverige uppgår normalskattesatsen till
25 % och de reducerade skattesatserna uppgår till 12 % respektive
6 %. Ändamålet med de reducerade skattesatserna är primärt att
gynna sådana varor och tjänster som är av vardagskaraktär eller som
i övrigt har ett socialt eller offentligt intresse. I momsdirektivet
anges att även bostäder som utgör del av socialpolitiken omfattas.
Möjligheten att tillämpa en lägre skattesats på leverans, byggande,
renovering och ändring av hyresbostäder som ett led i socialpolitiken, innebär att byggföretag som anlitas för ett sådant uppdrag ska
påföra moms enligt en lägre skattesats vilket skulle leda till lägre
byggkostnader eftersom moms på bostadshyra inte är tillåten.
Förutsättningarna för att på detta sätt styra mot ökad nyproduktion
samt renovering av hyresrätter är värda att utvärdera även ur ett
svenskt perspektiv. Särskilt som många storstadskommuner rapporterar om en akut bostadsbrist.
föreskrifter i detaljplan om upplåtelseform
Kommunernas monopoliserade rätt att planlägga mark och vatten
innebär bland annat att kommunen i en detaljplan för ett område
kan bestämma bebyggandets omfattning över och under markytan,
byggnaders användning och andelen lägenheter av olika slag i bostadsbyggnader samt lägenheternas storlek. Detta innebär inte en
rätt för kommunen att bestämma upplåtelseform. Med ”användning” avses idag användningsändamål såsom bostad, handel, samlingslokal, kontor, garage, industri och allmänt ändamål. Med
”­lägenheter av olika slag” avses ordinära familjelägenheter, studentlägenheter och olika slag av kollektivboende. Vore det att gå ett steg
för långt för lagstiftaren att med en mindre ändring i plan- och
bygglagen möjliggöra för kommunen att i planläggningen också
styra över en byggrätts upplåtelseform?
villkor om upplåtelseform i överlåtelseavtal
En kommun kan i ett överlåtelseavtal ställa upp villkor avseende
upplåtelseform. Ett sådant villkor kan exempelvis knytas till en
­v itessanktion eller tilläggsköpeskilling som utgår om bostäder på
den överlåtna fastigheten upplåts med bostadsrätt/äganderätt istället för överenskommen hyresrätt. Så länge det inte rör sig om något
återgångsvillkor bör ett villkor om vite/tilläggsköpeskilling kopplad
13
till upplåtelseform kunna föreskrivas att gälla åtminstone under en
tioårsperiod enligt allmänna preskriptionsregler. Problemet med ett
sådant villkor är att det endast är civilrättslig bindande mellan parterna och att en förvärvare av fastigheten således inte blir direkt
bunden av villkoret. Möjligtvis skulle ett villkor av detta slag kunna
kombineras med ett villkor om att köparen inte äger rätt att överlåta
fastigheten vidare under viss tid, men det råder viss osäkerhet kring
om en sådan förfogandeinskränkning som ställs upp i samband med
ett köp enligt svensk rätt kan göras fullt ut gällande (även om det
finns flera fall där lantmäteriet accepterat inskrivning av överlåtelsebegränsningar i köpavtal) eller om förfogandeinskränkande villkor
är möjliga att ställa upp endast vid benefika överlåtelser såsom
­exempelvis arv och gåva. Vidare kan inskrivna överlåtelsebegränsningar ifrågasättas ur ett marknadsperspektiv där en fastighets
­likviditet och möjlighet att fungera som säkerhet/pant spelar en
­betydande roll.
begränsningar i upplåtelseform i tomträttsavtal
Ett tillvägagångssätt för att säkerställa hyresrätter vid exploatering
som idag diskuteras i flera kommuner är att upplåta marken för
­nyproduktion med tomträtt, varvid kommunen i tomträttsavtalet
föreskriver att tomträtten ska användas för flerbostadshus upplåtna
genom hyresrätt. Ur ett ekonomiskt perspektiv är detta ett mindre
gynnsamt alternativ för kommunen då det medför att man binder
kapital i marken och ur legalt perspektiv kan giltigheten i ett sådant
villkor ifrågasättas mot bakgrund av principer om att ändamålet i
ett tomträttsavtal inte får specificeras så detaljrikt att en framtida
överlåtelse av tomträtten försvåras. Om avsikten är att man i ändamålsbeskrivningen i ett tomträttsavtal ska kunna begränsa bostadsändamålet till en viss upplåtelseform vore det önskvärt att lagstiftaren tillser att detta förtydligas i lagtexten. I samband med detta bör
även ses över fastighetsägarens möjlighet att vidta sanktioner vid
en tomträttshavares eventuella överträdelse av bestämmelser som
­begränsar tomträttens användning.
Istället för en detaljerad ändamålsbeskrivning i tomträttsavtalet
tillämpar flera kommuner idag en modell där tomträttsavtal och avgäld utgår från att bostäder på tomten kommer att upplåtas med
bostadsrätt/äganderätt emedan man ingår ett särskilt sidoavtal med
villkor om en rabatterad avgäld under den första avgäldsperioden så
länge bostäder på tomten istället upplåts med hyresrätt. En sådan
s.k. sidolöpare har endast verkan mellan parterna till sidoavtalet och
14
är begränsad i tiden till den första avgäldsperioden. Det finns också
andra kommunalrättsliga regler, såsom exempelvis likställighetsprincipen, som begränsar kommunens möjlighet att tillämpa olika
avgälder beroende på upplåtelseform (oavsett om sådana villkor
ställs upp i själva tomträttsavtalet eller i ett separat sidoavtal).
Som framgår av ovan finns behov av en översyn av de regelverk som
kommunen har att tillgå i sitt arbete med att söka säkerställa att
flerfamiljsbostäder upplåts med hyresrätt över tid. Helt klart är att
om den politiska viljan finns kan möjligheter tillskapas för att öka
byggandet av hyresrätter.
Genom relativt små ändringar i befintlig
­lagstiftning skulle förutsättningarna ändras.
byggrättsbonus
Med inspiration från utlandet bör övervägas möjligheten för kommunerna att bevilja en byggrättsbonus kopplat till uppförande av
hyresrätter. Tanken med detta förslag är att byggherren äger uppföra fler bostadsrätter eller ägarlägenheter vid ett nybygge om denne
samtidigt på fastigheten eller i angränsning därtill också uppför
­hyresrätter. Genom att bostadsrätter och ägarlägenheter typiskt sett
är mer lönsamma att uppföra för en byggherre skulle denna s.k.
byggrättsbonus ge ett incitament att öka byggandet av hyresrätter.
Kravet för att få bonusen bör vara kopplat till hyresbebyggelse på
eller i nära anslutning till bostadsrätterna vilket också skulle främja
en blandbebyggelse i närområdet. Lämpligheten av en ökning av
byggrätterna genom den eventuella byggrättsbonusen blir en fråga
för kommunerna i detaljplaneprocesserna eftersom en eventuell
­ökning av exploateringsgraden på en fastighet inte bör överstiga vad
som kan accepteras enligt gällande planer. Redan nu gällande
­byggnormer bör säkerställa att eventuella problem med kvaliteten
på h
­ yresrätterna (vilket i vissa fall varit ett problem utomlands) kan
undvikas. Rätt hanterat skulle byggrättsbonus kunna vara ett
­intressant alternativ för att öka incitamentet för det privata att bygga
­hyresrätter i attraktiva områden.
tomas johansson, [email protected]
hillevi börjesson, [email protected]
gästskribenter i detta nummer
martin nilsson
partner,
­f öretagsbeskattning
+46 709 777 110
martin.nilsson
@msa.se
christopher arkbrant
partner, fonder
och investeringar
+46 709 777 397
christopher.arkbrant
@msa.se
thomas pettersson
partner,
bank och finans
+46 709 777 465
thomas.pettersson
@msa.se
anders erasmie
partner,
­f öretagsbeskattning
+46 709 777 367
anders.erasmie
@msa.se
fredrik berndt
senior associate,
­f öretagsbeskattning
+46 709 777 174
fredrik.berndt
@msa.se
carl lindberg
associate,
­f öretagsbeskattning
+46 709 777 588
carl.lindberg
@msa.se
karin attorps
partner,
­f öretagsbeskattning
+46 709 777 443
karin.attorps
@msa.se
15
stockholm
moskva
göteborg
shanghai
malmö
hong kong
helsingborg
bryssel
frankfurt
new york
norrlandsgatan 21
box 1711
111 87 stockholm
telefon: +46 (0)8 595 060 00
östra hamngatan 16
box 2235
403 14 göteborg
telefon: +46 (0)31 355 16 00
södergatan 22
box 4291
203 14 malmö
telefon: +46 (0)40 698 58 00
södra storgatan 7
box 1384
251 13 helsingborg
telefon: +46 (0)42 489 22 00
bockenheimer landstrasse 51–53
60325 frankfurt am main, tyskland
telefon: +49 69 97 40 120
romanov dvor business centre
romanov per. 4
125009 moskva, ryssland
telefon: +7 495 380 32 80
unit 7, 25th floor, platinum
no. 233 taicang road, luwan district
shanghai 200020, kina
telefon: +86 21 6141 0980
suites 3313-3317, 33rd floor
jardine house, 1 connaught place
central, hongkong, kina
telefon: +852 2526 4868
it tower
avenue louise 480
1050 bryssel, belgien
telefon: +32 2 732 22 22
101 park avenue
new york ny 10178, usa
telefon: +1 212 682 05 80
berlin
mauerstrasse 83–84
10117 berlin, tyskland
telefon: +49 30 22 66 990
Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokat­
byrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med
branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk
rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med om­
fattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen.
Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighets­
branschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har
Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighets­
jurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik k­ ombination
av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat
www.mannheimerswartling.se
experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett t­ ydligt
branschfokus.
För beställning av Fasta Affärer, vänligen kontakta Susanna
Johansson, [email protected]